10 Yılını Dolduran Kiracının Tahliye Süreci ve Şartları Nasıldır?

Türkiye’de hukuk sistemi, içerisinde bazı pozitif ayrımcılıkları barındırır. Bu ayrımlar genellikle sosyal ve ekonomik anlamda, hukuki ilişkinin karşı tarafına göre daha zayıf olduğu kabul edilen tarafların lehine olacak şekilde düzenlenmiştir. İşçinin işverene karşı durumu, boşanmada eşlerin durumları ve kiracı kiraya veren arasındaki ilişkide özel yasal düzenlemelere yer verilerek bireyin sosyo ekonomik durumundan dolayı mağdur edilmemesi amaçlanmıştır.

Türk Hukuku dahilinde yapılan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira artış sınırı yasal olarak belirlenen TÜFE oranını aşamaz. Bu sebeple ülkemizde kiracılığın uzadığı süre boyunca taşınmazdan elde edilen kira değeri azalan bir eğriyi takip eder.

Pandemi döneminde yaşanan döviz krizi ile enflasyondaki hızlı artışın yaratabileceği konut krizinin önüne geçmek adına uzun bir süre konut kiralarında artış sınırının %25 olarak belirlenmesi, kiraya veren ev sahiplerinin taşınmazlarından elde ettikleri faydayı çok sert şekilde azaltmıştır. Özellikle son yıllarda yaşanan bu gelişmeler, anılan ilişkideki dengeyi kiracı lehine değiştirmiş ve pek çok ev sahibi tarafından 10 yıllık kiracı nasıl çıkarılır sorusu sorulmaya başlanmıştır. 

10 Yıllık Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kira ilişkisine dair hukuki düzenlemeler vasıtası ile kira sözleşmesinin mülk sahibi tarafından feshedilmesi oldukça güçleştirilmiştir. Öyle ki kiralananın fesih ile terk edilmesi hakkı kiracıya her dönemde tanınmış bir hak iken taşınmaz maliki bu hakkını kullanmak için yasada belirlenen süreleri beklemek durumundadır.

10 yıllık kiracının tahliyesi ifadesinde geçen süre, kiraya veren tarafından olağan şekilde sözleşmenin feshedilebilmesi için beklenmesi gereken süreyi ifade etmektedir. 

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun bildirim yoluyla genel fesih hususunu düzenleyen 347. maddesi ‘’Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.’’ hükmünü ihtiva eder. 

On yıl uzama süresinin dolmasının ardından taşınmazın tahliye edilmesinden imtina etmek, 10 yıllık kiracının hakları arasında yer almaz. Yasada anılan sürelerin ihlal edilmesi, fesih bildiriminin usulünce yapılmamış olması gibi sebepler, kiracının tahliyeden kaçınmasını haklı kılabilir. Yasada anlatılan sürenin doğru anlaşılması ve bildirimin yasal süre içerisinde yapılması önemlidir.

Kiracı, ev sahibi tarafından yasal süreler takip edilerek usulünce yapılan fesih bildiriminin ardından en geç kira döneminin bitimine kadar taşınmazı tahliye etmez ise ev sahibi tarafından taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde tahliye talepli dava ikame edilebilir. Bu türden davalarda mahkemenin inceleyeceği husus yalnızca fesih bildiriminin ve sözleşmenin feshinin yasal sürelere uygun şekilde yapılıp yapılmadığıdır. Ev sahibi tarafından haklı bir gerekçenin öne sürülmesi şart değildir. 

10 Yılını Doldurmuş Kiracının Tahliye Şartları

10 yıllık kiracı hakları, kiraya veren tarafından usule uygun şekilde yapılacak fesih bildirimine karşı oldukça kısıtlıdır. Kiracı tarafından tahliye şartlarının gerçekleşmediği ileri sürülebilir. 10 yılını dolduran kiracının tahliye şartları şu şekilde sayılabilir:

Geçerli bir kira sözleşmesinin ve kira ilişkisinin varlığı: Taraflar arasındaki hukuki ilişkinin kira sözleşmesine dayanan bir kiracılık olması önem arz eder. Ücretsiz kullandırma, bağışlama veya diğer ayni haklara ilişkin yapılan sözleşmelere dair uygulanacak yasal düzenlemeler farklılık göstereceğinden dolayı kullanımın kira sözleşmesi kapsamında gerçekleşmesi aranır.

Kira sözleşmesinin 10 UZAMA YILI süresini doldurmuş olması: Halk arasında 10 yıllık kira süresinin dolması olarak kullanılan tabir esasında hatalı ve eksiktir. Yasada belirtilen 10 yıllık süre, kira sözleşmesi ile anlaşılan ilk kira dönemini içerisinde barındırmaz.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin olağan fesih hakkını kullanması için ilk kira döneminin sona ermesinin ardından 10 uzama yılının tamamlanması gerekir. Belirsiz süreli olarak anlaşılan sözleşmelerde ise doğrudan 10 yılın sona ermiş olması fesih bildiriminin yapılabilmesi için yeterli olmaktadır. Burada yapılacak hesaplamalarda hata yapılmaması adına yaygın olarak yapılan hatadan kaçınmak oldukça önemlidir.

Fesih bildiriminin süresi içerisinde yapılmış olması: Kiraya verenin fesih bildirimi süresi, kiracıya tanınandan farklı tutulmuştur. Kiracı tarafından sözleşmenin süresi bitmeden 15 gün önce yapılacak bildirim geçerli iken ev sahibi tarafından en geç kira döneminin sona ermesinden 3 ay önce bildirimde bulunulmalıdır. Bu bildirim, 10 yıllık uzama yıllarının dolmasının ardından gelen ilk uzama yılından itibaren yapılarak sözleşme feshedilebilir. 

Sözleşmede 10 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

Bir kira sözleşmesinde 10 yıllık sürenin dolmasına ilişkin hesabın nasıl yapılacağı sıkça karıştırılmaktadır. Bu noktada yapılacak hesapta ilk kira döneminin uzama yılı olarak kabul edilmediğine ve tahliyenin 10 uzama yılının dolmasını takip eden ilk uzama yılında talep edilebileceğine dikkat edilmelidir.

Örneğin, 01.01.2000 tarihli ve 3 yıl süreli bir kira sözleşmesinin ilk kira dönemi 01.01.2003 tarihinde sona erer. Bunun ardından 10 uzama yılının tamamlanması için 01.01.2013 tarihinin beklenmesi gerekir. 01.01.2013 tarihinden 30.09.2013 tarihine kadar kiraya verenin yapacağı fesih bildirimi, bir sonraki kira dönemi başlangıcı olan 01.01.2014 tarihine kadar kiracının mecuru tahliye etmesi gerekliliğini bildirir. İlgili tarihte taşınmaz tahliye edilmemiş ise dava açılması mümkün hale gelecektir. 

10 Yılını Dolduran Kiracının Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

Kiracının belirli süreli sözleşmelerde ilk kira dönemi ve 10 yıllık uzama dönemini tamamlaması; belirsiz süreli sözleşmelerde ise 10 uzama yılının sona ermesinin ardından takip eden ilk kira yılı içerisinde, sözleşmenin bitimine 3 ay kalana kadar yapılacak usule uygun bir fesih bildirimi ile sözleşme sona erdirilir.

Kiracının fesih bildirimine ve sürelere uyulmasına rağmen taşınmazı tahliye etmemesi durumunda kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde dava açılması gerekir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde yer alan ‘’belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.’’ şeklindeki hüküm uyarınca bir aylık süre içerisinde dava açılmaz ise ilgili dönemde dava açma hakkı ortadan kalkacak ve sözleşme bir yıl daha yasal olarak uzamış kabul edilecektir. 

Süre Dolumu Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Yasal sürenin dolması nedeniyle açılacak tahliye davası, fesih bildirimi ve kira sözleşmesinin detaylarını içeren bir dava dilekçesinin kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleri’ne sunulması ile birlikte ikame edilir. Dava açılırken başvurma harcı, peşin harç ve masraf avansı yatırılması gerekir. Davanın kabulü halinde yargılama masrafları, taşınmazı tahliye etmeyen kiracının üzerine bırakılır. Davacının masrafları kiracıdan tahsil edilir. 

Kiralananın tahliyesi süreçlerinde yapılacak en ufak hata, büyük hak kayıplarına ve tahammül edilmesi güç maddi zorluklara gebedir. Bu sebeple uzman avukatlarla birlikte süreci yönetmek oldukça önem arz eder. Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi, müvekkillerine tecrübeli kadrosu ile hizmet etmektedir.