Aile İçi Tapu Devri Nedir? Nasıl Yapılır?

Taşınmazların mülkiyetlerine ilişkin her türlü hak, tapu üzerinden kurulur. Mülkiyet hakkı doğrudan kamu düzeniyle ilişkili olduğu için devri belirli koşullara bağlanmıştır. Özellikle aile hukuku ve miras hukukuna doğrudan etkisi olması itibariyle taşınmaz satışı ve devri için bazı şartlar düzenlenmiştir.

Aile içi tapu devri de kişinin doğrudan yapamayacağı bir devir işlemi olarak zorlaştırıcı şarta tabi tutulmuştur. Birbirleri üzerinde miras hakkı bulunan aile bireyleri arasında yapılacak tapu devir işlemleri hem üçüncü kişiler nezdinde hem kamu açısından hem de aile bireylerinin arasında hak kayıplarına, mahrumiyetlere ve anlaşmazlıklara sebebiyet verebilmektedir.

Aile İçi Tapu Devri Nedir?

Aile içi tapu devri, aile bireyleri arasında satış, hibe, bağışlama ve miras gibi ilişkilerin sonucunda taşınmaz devri gerçekleştirilmesidir. Aile, toplumun temeli ve en temel sosyal topluluk olması bakımından aile içi ilişkiler belli düzenlemelere tabi tutularak korunmuştur.

Bu bağlamda uygulamada görülen pek çok aile içi taşınmaz devri bağışlama veya hibe şeklinde gerçekleşirken tapuda bedelsiz devir olarak gösterilmektedir. Bedelsiz yapılan devir, mirastan mal kaçırmayı gündeme getirebileceği gibi harç ve bedelin alınması hususunda normal satıştan farklılık göstermektedir. Mirasa dayalı aile içi tapu devir işlemleri ise miras hukuku kurallarına tabi olunarak gerçekleştirilir.

Aile bireyleri arasında yapılan tapu devirleri, muvazaalı işlem olarak dava konusu olabileceğinden bu tarz işlemlerin usulüne uygun ve gerçek bir satış işlemi olarak yürütülmesi önem arz etmektedir. Aile içi bedelsiz tapu devri, devir sırasında satış işlemine göre daha yüksek harç ve bedellere konu olacak ve muvazaalı işlem iddiasında bulunulmasına yol açacaktır.

Özellikle evlatlara yapılan tapu devri bu tarz uyuşmazlıklara daha sık sebep olabilirken eşe yapılan bedelsiz tapu devir işlemleri herhangi bir sorun yaşanmasına sebebiyet vermemektedir. Aile içi tapu devrinden kaynaklı uyuşmazlıklara bakmakla görevli mahkeme, aile mahkemeleridir. Taşınmazın bulunduğu yer aile mahkemelerinden bu konudan doğan davalarınızı ikame edebilirsiniz.

Aile İçi Tapu Devri Nasıl Yürütülür?

Tapu devir işlemleri titizlikle yürütülmesi gereken süreçlerdir. Mülkiyet hakkının devri, devirden sonra da hukuki yargılamaya konu olabildiğinden sürecin doğru yönetilmesi sizi pek çok sıkıntıdan kurtaracaktır. Aile içi tapu devri nasıl yapılır ve süreç nasıl yürütülür sorusunun iyi cevaplanması gerekir. Bu işlem gerçekleşmeden önce, eğer eşin icazeti alınacaksa bunun yazılı olarak alınması gerekir.

Ardından mümkünse satış sözleşmesi imzalanmalı ve ücretli devire göre hesaplanacak harç ve ücretler ödenmelidir. Tapu devir işlemi için gerekli evraklar, zaman kaybı yaşanmaması adına eksiksiz olarak randevu gününden önce toparlanmalıdır. Eğer işlem bağışlama olarak gerçekleştirilecekse, bağışlama sözleşmesinin varlığı da gelecekteki potansiyel sorunlara karşı sizi korumaya alacağından imzalanması önemlidir.

İşlem türüne göre harç ve bedellerin ödenmesi ile gerekli evrakların toplanmasının ardından tapu devir işlemi sorunsuz olarak gerçekleştirilecektir. Tüm bu işlem süreci, randevu için başvurulan ilk andan devir işleminin gerçekleştiği ana kadar ortalama 2-3 hafta kadar sürmektedir.

Aile İçi Tapu Devri için Hangi Belgeler Gerekir?

Tapu devri esnasında aile içi olup olmadığına bakılmaksızın bazı belgelerin hazırlanmış olması gerekir. Bazı ek belgeler ise aile içi tapu devri esnasında istenebilir. Bu belgeler şu şekildedir:

• Tapu senedi: Devredilecek gayrimenkule ait tapu senedinin devir esnasında hazır bulundurulması gerekir. Eğer tapu senedi kayıpsa gayrimenkulün hangi ada ve parselde yer aldığını gösteren bir belgenin götürülmesi gerekir.
• Kimlikler: Tapuyu hem devredecek hem de devralacak kişinin üzerinde fotoğrafı olan ve geçerliliğini yitirmemiş bir kimlik kartını götürmesi gerekir. Pasaport, ehliyet veya avukat kimliği de normal kimlik yerine kullanılabilir.
• Vekil yolu ile satış yapılacaksa vekaletname: Satış vekil aracılığıyla gerçekleştirilecekse vekaletname, temsilci yoluyla gerçekleştirilecekse yetki belgesinin tapuda ibrazı gerekmektedir.
• Borca ilişkin yazı: Gayrimenkule ilişkin tüm vergi borçlarının yatırıldığına ilişkin yazı ilgili belediyeden tapuya gidilmeden temin edilmelidir.
• Rayiç bedel yazısı: Devredilecek taşınmazın rayiç bedelini tespit eder yazı da gerekli evraklar arasındadır.
• DASK Belgesi: Konutlara ilişkin devir veya kiralama işlemlerinde Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) yaptırılması gereklidir. Devre konu konutun DASK belgesini tapuya götürmeyi unutmayın.
• Konut aile konutu ise icazetname: Eşinizin icazetini yazılı veya sözlü olarak almanız, yapacağınız devir işleminin aile konutu nedeniyle tapu iptali ve tescil davasına konu olmaması için önemlidir.

Aile İçi Tapu Devir Masrafları 2024 Yılında Ne Kadardır?

Tapuda yapılacak devir işlemleri, işlemin türüne göre çeşitli harç ve bedellerin ödenmesini gerektirmektedir. Bu bedeller, nispi olarak devredilen taşınmazın satış bedeli veya rayiç bedeli üzerinden alınır. Aile içi tapu devri ücreti, devrin satış ya da bağışlama kaynaklı olmasına göre değişkenlik göstermektedir.

Bir kimsenin, maliki olduğu taşınmazı bedelsiz olarak başkasına devretmesi halinde bağışlama harcı ödemesi söz konusu olur. Tapuda devir işleminden önce ödenen bu harç, emlak beyan değerinden düşük olmamak kaydıyla taşınmazın değerinin yüzde 6,831’i kadar çıkmaktadır.

Aile içi tapu devir işlemleri, satış olarak gerçekleşecek veya gösterilecekse; beyan edilen satış bedelinin yüzde 4’ü oranında bir tapu harcı ödenmesi gerekmektedir. 2024 yılı için 822 Türk Lirası olarak belirlenen tapu döner sermaye bedeli de harçlar ile birlikte devirden önce ödenir.

Genellikle daha az bir harç ödeneceğinden bağışlama yerine satış olarak işlem yapılsa da satış gibi göstererek işlem yapmanız halinde ileride doğacak muvazaa iddialarına karşı önlem almanız gerekmektedir. Satış işleminde aile bireyine satış yapıyor olsanız dahi para transferlerinin banka kanalıyla gerçekleştiğinden, bir satış sözleşmesi imzalandığından emin olunuz.

Aile İçi Tapu Devri Ne Zaman Yapılır?

Mirasa bağlı gerçekleştirilecek devirlerin yanında aileden birinin diğerine bir taşınmazı devretmek istediğinde aile içi tapu devri söz konusu olacaktır. Evlatlardan birinin varlıklı olması ve aile bireylerine bağış yapmak istemesi, ebeveynlerin durumu kötü olan evladına bir taşınmaz vermek istemesi, kardeşler arasında konut bağışlaması veya satışı gibi durumlar meydana geldiğinde ilgili konudan söz etmek mümkündür.

Aile içi bedelsiz tapu devri nasıl yapılır sorusunun yanıtı; tıpkı normal satışta olduğu gibi gerekli şartların gerçekleştirilmesinde gizlidir. Bedelsiz tapu devrinde normal devirden farklı olarak daha yüksek bir harç oranı ve gerektiği takdirde icazet alınması şartı mevcuttur. Bunun dışında şart olmasa da bir bağış sözleşmesinin imzalanması, işlemin gelecekte anlaşmazlık konusu olması halinde işinize yarayacaktır.

Aile İçi Tapu Devri Yaparken Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar Nelerdir?

Tapuda aile bireyleriniz arasında bir devir işlemi gerçekleştirecekseniz, dikkat etmeniz gereken ilk husus devrin hangi şekilde gerçekleşeceğini belirlemektir. Bağışlama ise gerekli evrakların toplanması ile normale oranla daha yüksek olan tapu harcı yatırılmalı, satış şeklinde gerçekleşen bir işlem ise normal tapu harcı yatırılmalıdır.

Devir işleminin ileride muris muvazaası nedeniyle veya aile konutu nedeniyle tapu iptal davasına konu olmaması için işlemlerin şeffaf şekilde gerçekleştirilmesi, para transferlerinin banka kanalıyla yapılması, sözleşme imzalanması ve hatta sözleşmelerin noter huzurunda imzalanması gerekir.

Aile içi tapu devir işlemleri dolayısıyla herhangi bir hak kaybına uğramamak, sıkıntılı süreçlerle karşılaşmamak ve mağduriyetinizi gidermek için sürece hakim avukatlardan destek almanız tavsiye edilir. Aile içi tapu devir sürecinize ilişkin her türlü soru, sorun ve yargılama süreçleriniz hakkında danışmanlık hizmeti almak için gayrimenkul hukuku alanında uzman kadrosu ile hizmet veren Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nden destek alabilirsiniz.