Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Türkiye’de yürürlükte olan yasal sisteme göre taşınmazlara ilişkin mülkiyet hakları ve bu hakların devri gibi işlemlerin tamamı tapu üzerinden yapılmaktadır. Taşınmaz devri, araba gibi taşınır mallara göre daha zor şartlara tabi tutulmuştur.

Tapu devrinde esas olan hak sahibinin bizzat tapu devrinin gerçekleştiği anda hazır bulunarak devir işlemini onaylamasıdır. Fakat taşınmaz mülkiyetine getirilen bazı düzenlemeler, malikin tek başına yaptığı işlemlerin geçersizliğine sebebiyet verebilmektedir. Miras hukukunda bu yöndeki düzenlemeler muris muvazaası yoluna, aile hukukuna bağlı düzenlemeler ise aile konutu kavramı üzerinden tapu işleminin iptaline sebebiyet vermektedir.

Aile konutu kavramı, evli bir çiftin ve varsa çocuklarının birlikte yaşadıkları taşınmazı ifade etmekle birlikte kanunlarda da yer bulmuş bir düzenlemedir. Buna göre eşlerin birlikte yaşadıkları ev hakkında tapuda aile konutu şerhi düşülebilmekte, şerh düşülmemiş olsa dahi konutun aile konutu olduğu mahkeme yolu ile ispat edilebilmektedir. 

Aile Konutu Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Bir taşınmazın devri, bazı koşullar altında yalnızca malikin şahsi tasarrufu olmaktan çıkarılmıştır. Bu hallerden birisi de eşinizle birlikte oturduğunuz taşınmazın devri hususunda ortaya çıkmaktadır. Aile konutunun devri halinde, malikin eşinin de rızasının varlığı geçerlilik şartı olarak düzenlenmiştir. 

Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, bu rıza var olmaksızın gerçekleştirilen tapu devirlerine karşı başvurulan hukuki yoldur. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun ‘aile konutu’ başlıklı 194. maddesi ‘’Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir…’’ hükmünü içermektedir. Bu hüküm, aile konutu üzerinde mülkiyet hakkı sahibi olan eşin fiil ehliyetini sınırlandırıcı niteliktedir. Devir işlemi şarta bağlanmıştır.

Yukarıda da görüldüğü üzere tapuda yapılacak aile konutuna ilişkin işlemler eşin rızasının var olması şartına kanun hükmüyle bağlanmıştır. Bir evin aile konutu olduğunun anlaşılması için ilk bakılacak yer tapu sicilidir. Malik olmayan eş olarak tapuya giderek konutun siciline ‘’aile konutudur’’ şerhi konulmasını talep etme hakkınız mevcuttur.

Bu şerh ile birlikte tapuda doğrudan işlem esnasında konutun aile konutu anlaşılacak ve rızanız olmadan bir devir işlemi yapılamayacaktır. Konutun mülkiyetinin muvafakatiniz olmaksızın devredilmesinin önüne geçmek ve koruma sağlamak adına mutlaka tapu siciline ilgili şerhi ekletmeniz önem arz etmektedir. Fakat bu şekilde bir şerh olmasa dahi devrin icazetiniz olmadan gerçekleşmesi halinde aile konutu tapu iptali ve tescil yoluna başvurabilirsiniz. 

Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası Yargıtay kararları incelendiğinde de ‘’…Tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa dahi aile konutuna ilişkin olarak; eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemeyecek, aile konutunu devredemeyecek ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacaktır. Malik olmayan eşin izni için şekil şartı bulunmamakla birlikte, iznin açık olması gerekmektedir. Açık rızanın varlığını ispat yükü ise aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunana aittir…’’ (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2019/2-318 E. ve 2019/1238 K. sayılı ilamı) bir konutun aile konutu sayılması için mutlaka tapuda şerh olmasının gerekmediği hususu görülmektedir.

Aile Konutu Tapu İptali ve Tescil Davası Tarafları

Aile konutu nedeniyle açılacak olan tapu iptali ve tescil davalarının davacı tarafı, muvafakati alınmaksızın konutun devredilmesi ile mağdur konuma düşen eştir.

Davacının husumet yönelteceği davalı taraf ise tapuyu devralan ve tapuda son kayıt sahibi yeni malik kişidir. Dava ile amaçlanan, barınma ve mülkiyet hakkı aile konutunun devredilmesi ile zarara uğratılmış davacı eşin talebi ile tapudaki işlemin iptal edilmesi ve tapunun yeniden eski malik adına tescil edilmesidir.

Aile Konutu Tapu İptali ve Tescil Davasında Yargılama Süreci

Görevli ve yetkili mahkemenin tespit edilip uygun bir dava dilekçesinin hazırlanması ile birlikte yargılama süreci başlar. Dava ile asıl ispat edilecek olan, tapuda devredilen taşınmazın aile konutu olup olmadığıdır. Davayı açan davacı eş olarak yapmanız gereken, dava dilekçeniz ile birlikte ve yargılama süreci boyunca ilgili konutun aileniz tarafından kullanılan konut olduğunu ispat etmeniz gerekmektedir.

İlgili taşınmaza ait faturalar, ikamet kayıtları, fotoğraflar, tanık beyanları gibi ispat yöntemleri, iddianızın ispatına yönelik kullanabileceğiniz başlıca yöntemlerdir. Mahkeme tarafından gerek görülmesi halinde keşif yapılabileceği gibi lüzum var ise bilirkişi incelemesi de yaptırılabilir. 

Mahkeme tarafından konutun gerçekten aileniz tarafından kullanılan aile konutu olduğu tespit edilmesi halinde rızanızın var olup olmadığı incelenecektir. Rızanın olmaması davanın temel hukuki dayanağını oluşturduğundan mahkeme tarafından her türlü delil incelenerek rızanın var olmadığının tespiti yapılmaya çalışılacaktır.

Böyle bir davanın davalı tarafı iseniz, davacı eşin devir sırasında rızasının varlığının ispatı için her türlü hukuki delilden faydalanabilirsiniz. Eşin rızasının da olmadığı anlaşılırsa tapu iptaline yönelik talebiniz kabul edilecektir. Mahkemenin davayı kabul etmesiyle birlikte tapu iptali ve yeniden eski malik adına tescili işlemleri gerçekleştirilecektir. Bu noktada iyi niyetli devralan davalının kazanımı korunmaz. Davalı, konutun aile konutu olduğunu bilmese ve istese de bilecek durumda olmasa dahi taşınmaz üzerinde adına kurulmuş mülkiyet hakkını koruyamaz. 

Aile Konutu Tapu İptali ve Tescil Davası Harç

Harçlar Kanunu ile her türlü hukuki işlem ve dava için alınacak harç ve masraf miktarları belirlenmiştir. Türk Hukuku’nda iki tip harç mevcuttur. Maktu harç olarak adlandırılan harç tipinde dava konusu para ile ölçülemeyen hallerde sabit belirlenen bir harç miktarı ödenir. Nisbi harç türü ise konusu para ile ölçülebilen davaların bu paranın belirli kısmı oranında harç ödenerek açılmasını ifade eder. 

Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, konusu para ile ifade edilebildiğinden nispi harca tabidir. Harca esas bedel, iptali istenen tapudaki devir işleminde gösterilen satış bedelidir. İlgili dava açılırken tapuda gözüken satış bedelinin binde 68,31’i oranında bir harç ödenmesi gerekmektedir.

Aile Konutu Tapu İptali ve Tescil Davası Zaman Aşımı

Mülkiyet hakkı, doğrudan doğruya kamu düzeniyle ilişkilidir. Bu bakımdan da mülkiyet hakkına dayalı hakların öne sürülmesinde genel kural herhangi bir zaman aşımı süresinin var olmayışıdır. Tapu iptal ve tescil davaları da birkaç istisna dışında herhangi bir zaman aşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Davanın açılmasına ilişkin tek dikkat edilmesi gereken hak kaybına neden olabilecek süre, kazandırıcı zaman aşımı kavramıdır.

Kanunda yer bulan bu kavrama göre bir taşınmazın mülkiyetini 10 sene boyunca hiçbir itiraza veya davaya konu olmaksızın koruyan bir kimse, ilgili taşınmazın mülkiyet hakkını kazanmış sayılır. Kazandırıcı zaman aşımı süresi haricinde aile konutu nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılmasına dair hiçbir zaman aşımı süresi bulunmamaktadır. Hakkı ihlal edilen ve izni alınmaksızın aile konutu devredilen eş tarafından her zaman bu dava ikame edilebilir.

Aile Konutu Tapu İptali ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Aile hukukuna ilişkin davaların hangi mahkemede görüleceği 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve 4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş Görev ve Yargılama Usullerine İlişkin Kanun’a göre belirlenmektedir. İlgili kanun maddelerine göre aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası görevli mahkeme, aile mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerde kurulmuş olan mahkemelerdir. Buna göre aile konutu kendisinin izni alınmaksızın devredilen eş, devredilen taşınmazın yer aldığı bölgedeki aile mahkemelerine başvurmak suretiyle tapu iptal ve tescil davası açabilir. 

Aile konutunun eş izni olmadan devredilmesi, aile hayatında ciddi mağduriyet ve sıkıntılara yol açabilmektedir. Tapu iptal ve tescil davası süreciniz hakkında her türlü soru, sorun ve yargılama süreçleriniz hakkında danışmanlık hizmeti almak için gayrimenkul hukuku alanında uzman kadrosu ile hizmet veren Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nden destek alabilirsiniz.