Depozito Bedelinin İadesi

Bir taşınmazın sahibi, taşınmazını kullanma hakkını verdiği ve kiracının bu kullanım karşılığında belirli bir ücret ödemeyi kabul ettiği sözleşmelere kira sözleşmesi denir. İnsani temel ihtiyaçlardan olan barınma ile taşınmaz sahibinin mülkiyet hakkından fayda sağlama amacının bir araya gelmesi ile hayat bulan kiralama ve kira ilişkileri, sözleşmenin iki tarafına da bir takım sorumluluklar ve katlanılması gereken yükümlülükler yüklemektedir.

Kiracı, kiraladığı taşınmazı korumayı, ona zarar vermemeyi ve özen yükümlülüğüne uygun davranmayı sözleşmesel ilişkiye taraf olduğu anda üstlenmektedir. Fakat kiralanan yer ile birlikte verilen demirbaş diye tabir edilen eşyalar ve taşınmazın bütünlüğü karşısında ev sahibinin sözleşmesel bağlar haricinde de korunma ihtiyacı mevcuttur. Güvence bedeli olarak da tabir edilen depozito, bu bağlamda kiracı tarafından sözleşme başlangıcında ev sahibine karşı gösterilen bir teminat görevi görmektedir. 

Depozito Nedir?

Depozito kavramı, her çeşit kira sözleşmesinde yaygın olarak karşılaşılan yasal bir güvence bedelidir. Bu güvence bedeli nakit veya nakdi kıymeti olan maddeler olarak verilebileceği gibi kıymetli evraklar, kredi kartı limit blokesi gibi şekillerde de uygulama alanı bulmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ‘kiracının güvence vermesi’ başlıklı 344. Maddesinde ‘’Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.’’ şeklinde yer alan düzenleme ile hukuki zemin bulan depozitoya dair bir takım sınırlamalar da getirilmiştir. 

Depozito bedeli olarak kararlaştırılan miktarın her ne kadar uygulamada aksi sıklıkla görülse de nakit veya kıymetli evrak karşılığı olarak verilmesi halinde kiracı tarafından açılacak bir banka hesabına yatırılmalıdır. İş bu hesapta yer alan paranın hareket ettirilmesi sözleşmenin kiraya veren tarafı olan ev sahibinin onayı olmaksızın gerçekleştirilemez. Ayrıca aksi yönde ortak bir talep mevcut değilse bankada yer alan depozito bedelinin, enflasyon karşısında değerini koruyabilmesi adına nemalandırılması; vadeli mevduat hesabında tutulması gerekir. 

Depozito Ne Kadardır?

Depozito bedeli, konut ve çatılı işyeri kiralarında yasal üst sınıra tabi tutulmuştur. TBK hükümlerine göre depozito olarak belirlenecek bedel, kira sözleşmesinde anlaşılan aylık kira bedelinin üç katını geçemez. 3 aylık kira bedelini aşkın olarak belirlenecek depozito bedelinin yasal dayanağı bulunmamakta olup sözleşme baskısı ile yasal sınırın üstünde alınan depozito bedeli kiracı tarafından sözleşmenin bitimi beklenmeksizin geri alınabilir.

Uygulamada ise depozito bedeli konut ve işyeri kiralamalarında kanuni üst sınıra genelde yaklaşmamaktadır. Yerel olarak bölgeden bölgeye değişkenlik gösteren depozito bedelleri metropollerde yaygın olarak 2 kira bedeli olarak uygulanmakta iken nispeten daha az nüfusa sahip bölgelerde 1 aylık kira bedeli olarak alınmaktadır. Belirtmek gerekir ki depozito bedeli yabancı para birimi olarak da belirlenebilir. Fakat belirlenecek döviz cinsi depozito bedeli de sözleşme tarihindeki kur oranları dikkate alınarak 3 aylık kira bedelinden fazla olamayacaktır. 

Depozitonun ödenmesi hususunda aylık olarak taksitle ödeme şeklinde bir uygulamanın da yaygın olduğunun, bu şekilde yapılacak depozito ödemelerinin de yasal çerçeveye uyulmak kaydı ile geçerli olacağının belirtilmesi gerekir. Taşınır malların kısa süreli veya uzun süreli kiralanmaları esnasında da depozito bedeli alınmaktadır. Bu bağlamdaki depozito ödemeleri genellikle kredi kartı limitinin kiralama bitene kadar bloke edilmesi veya kıymetli evrak teslimi şeklinde gerçekleşmekte olup kiracı kişilerin sözleşme hükümlerine dikkat etmesi ve depozito bedeli olarak bloke edilen veya ödenen miktarı yazılı bir evrak ile belgelendirmesi önem arz etmektedir. 

Depozito Bedeli Nasıl Geri Alınır?

Depozito bedelinin iadesi, kira ilişkilerinin kurulması esnasında yasada belirlendiği şekliyle kurulmayan ilişkilerde kiracıların zorluk yaşadığı bir konudur. Kiraya verene nakit olarak teslim edilen ve genellikle buna ilişkin herhangi bir alındı evrakının tanzim edilmemesi süreci oldukça güçleştirmektedir. Kira ilişkisinin başında ev sahibi tarafından teslim alınan meblağ, süreç içerisinde iade edilse dahi değerini yitirmekte; genellikle ise depozito bedeli hiç iade edilmemekte ya da üzerinde kesinti yapılarak kiracıya geri verilmektedir. 

Bu hususta önemle belirtmek gerekir ki ev sahipleri tarafından depozitonun iade edilmemesi veya kesinti yapılarak iade edilmesi halinde öne sürülen yıpranma gibi sebeplerin herhangi bir hukuki geçerliliği yoktur. Depozito ile güvence altına alınan şey dairenin kiralandığı andaki şekliyle ev sahibine iadesi değildir. Eve verilen esaslı zararlar, kira sözleşmesinde belirtilen demirbaş eşyalara gelen zararlar veya o eşyaların eksik olması durumu kiraya verenin depozito bedelini iade etmemesi için gerekli şartlardandır. Taşınmazda meydana gelen kullanıma bağlı değişkenler depozito bedeli ile tazmin edilemez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/4599 E. sayılı ilamında ‘’…kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Mahkemece, sözleşme hükmü ve bahsedilen Kanun maddeleri gereğince, inceleme ve değerlendirme yapılarak; tahliye sonrası kiraya veren tarafından iade edilmesi gereken depozito bedelinin de hesaplanacak alacak miktarından mahsubu ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile karar verilmesi de doğru değildir…’’ şeklinde hüküm bu doğrultuda emsal teşkil etmektedir. 

Depozito bedeli iadesi, kira sözleşmesinin sona ermesi ve taşınmazın tahliyesinin ardından gerçekleştirilmelidir. Anılan bedel, yasa hükümleri uyarınca bankaya yatırılmış ise kiraya verenin muvafakati veya mahkeme tarafından yapılacak tespit sonucunda alınacak ilam ile bankadan iade alınabilir. Kiraya verene doğrudan teslim edilen para veya kıymetli evrakın iadesi için ise iadeden kaçınan malike karşı yazılı delil teşkil etmesi amacıyla ihtarname keşide edilmesi önem arz eder. İhtarnamenin tebliğine rağmen iadeden kaçınan kiraya veren karşısında sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak icra takibi başlatılır ve takip dosyası üzerinden paranın tahsili gerçekleştirilir. Kiraya verenin dosyaya itiraz sunması halinde ise itirazın kaldırılması davası ikame edilerek alacağın varlığı kesinleştirilir ve icra dosyası üzerindeki itiraz ortadan kaldırılır. Güvence bedelini sebepsiz yere iadeden kaçınan ev sahipi, yasal süreçte doğacak faiz, yargılama giderleri, harçlar ve vekalet ücreti gibi kalemlerden de sorumlu olur. 

Depozito Bedeli Hangi Şartlarda Geri Alınamaz?

Depozito iade şartları, yazının genelinde de anlatıldığı üzere kiralanan taşınmaza kiracı tarafından verilecek esaslı bir zararın meydana gelmiş olmasına bağlıdır. Depozito bedelinin alınma amacı taşınmaz malikini bu gibi durumlardan korumaktır.

Ayrıca güvence bedeli, kira bedelinin ikamesi olarak da görülebilir. Kiracının sözleşme bitiminde ödememiş olduğu kira veya aidat bedelleri de sözleşme başlangıcında ödenen depozitodan tazmin edilebilir. Eşyalı kiralama hususunda depozitonun geri ödenmemesi, eşyalara gelmiş her türlü zarar dayanak gösterilerek gerçekleştirilmeyebilecektir. 

Kira sözleşmeleri düzenlenirken depozitoya ilişkin hususlar da açıkça belirtilmeli, kiracı kendini güvenceye almak adına yazılı belge ile ödeme yaptığını belgelendirmelidir. Hukuki sürecin yürütülmesi ve mağduriyet yaşanmaması adına uzun yıllardır hizmet vermekte olan Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’ne başvurabilirsiniz.