Elbirliği Mülkiyeti

Bireylerin aidiyetinde olan taşınır ve taşınmaz mallar üzerinde; sahibi olan kişiye kullanma, yararlanma ve yasalar çerçevesinde olmak kaydı ile mutlak bir tasarruf yetkisi veren, anayasal güvence altında korunan ayni hakka mülkiyet hakkı denir.

Mülkiyet hakkı, hem menkul yani taşınabilir eşyalar üzerinde hem de gayrimenkul yani taşınmaz varlıklar üzerinde tesis edilebilen bir haktır. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 35. maddesi “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” hükmü ile mülkiyet hakkına ilişkin düzenlemeye yer vermiştir. 

Mülkiyet hakkı, sınırlı ayni haklar olarak adlandırılan hakların bütününü içerir ve hak sahibine kurallar dahilinde tasarrufta sınırsız yetki verir. Sınırlı ayni haklar olarak adlandırılan irtifak hakları; kişiye oturma, kullanma, kaynaklarından yararlanma, üst kullanım hakkı gibi çeşitlerde sınırlı olacak şekilde yetki sağlar. Mülkiyet hakkı sahibi tarafından bir başka kişiye tanınabilen bu haklar, yalnızca içerdikleri yetkilerle kısıtlı olarak bir başkasına devredilebilir. Mülkiyet hakkı bütünüyle devredilmediği müddetçe mutlak tasarruf hakkı mülkiyet hakkı sahibine aittir. 

Mülkiyet hakkının birden fazla çeşidi bulunmaktadır. Bunlardan ilki, tek kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu bireysel mülkiyettir. Kat mülkiyeti türünde malikler, bir ana gayrimenkulde yer alan bağımsız bölümlerin ayrı ayrı mülkiyet hakkına sahip olurken ana yapının bulunduğu arsadan da pay sahibi olurlar.

Paylı mülkiyette bir malın birden fazla kişi tarafından belirli paylar oranında mülkiyetinin paylaştırıldığı görülür. Son olarak elbirliği mülkiyeti ise birden fazla malikin paylaşımsız olarak oybirliği ile mülkiyet hakkına bağlı tasarrufları gerçekleştirebilmelerine denir. 

Elbirliği Mülkiyeti Nedir?

Elbirliği mülkiyet nedir sorusunun cevabı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 701. maddesinde yer alan “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.” hükmü ile hukuki olarak verilmiştir. İştirak halinde mülkiyet olarak da adlandırılan bu türde yasaların getirdiği hükümler dolayısıyla veya özel sözleşmeler ile yapılan anlaşmalar sonucunda birden fazla kişinin bir veya birden fazla malın tamamına yayılan bir mülkiyeti paylaşmaları görülür. 

Elbirliği mülkiyetinde hak sahipleri arasında bir paydaşlık henüz söz konusu değildir. Paydaşların her biri ortak olarak mülkiyeti paylaşır. Buradaki ortaklık, mülkiyete dahil olan tüm mallar üzerinde yayılmıştır. Elbirliği mülkiyetinin en yaygın görüldüğü örnek, bir kişinin vefatının ardından mirasının tamamı olan terekenin, mirasçıların kontrolüne elbirliği ile mülkiyet türünde geçmesidir. Elbirliği mülkiyeti giderilmeden maliklerin bireysel olarak tasarruf yetkileri bulunmamaktadır. Mülkiyet sahipleri, ortak ve oy birliği ile alınacak kararlar vasıtası ile tasarruf edebilirler. 

Elbirliği mülkiyetin kullanımı hususunda verilebilecek yaygın örneklerin başında bir taşınmazın kiralanması gelir. Henüz paylı mülkiyete çevrilmemiş ve elbirliği şeklinde üzerinde mülkiyet hakkı tesis edilen bir taşınmazın kiralanması yönünde yapılacak işleme ilişkin olarak her bir malikin onayının alınması gerekir. Maliklerden birinin dahi onayı bulunmaz ise yapılan işlem hukuken sonuç doğurmayacaktır. 

Elbirliği Mülkiyeti Özellikleri Nelerdir?

Elbirliği mülkiyeti özellikleri, hukukumuzda yer alan diğer mülkiyet türlerine göre farklılık gösterir. Türk Medeni Kanunu’nda birden fazla kişinin aynı eşya üzerinde mülkiyet tesis etmesine yönelik iki yoldan biri olarak belirlenen müşterek mülkiyetin genel özellikleri şu şekilde sıralanabilir:

Elbirliği mülkiyetinde maliklerin payları yoktur: Elbirliği ile bir veya birden fazla mal üzerinde mülkiyet tesis edilmesi halinde ortakların payları belirlenemez. Her bir ortağın oy hakkı ve kararlardaki etkisi eşittir. Müşterek mülkiyete tabi taşınmazların tapularında yalnızca maliklerin ismi yer alır. Herhangi bir paydan bahsedilmesi mümkün değildir.

Ortakların hakkı malların bütünü üzerinde geçerlidir: Elbirliği rejiminde ortakların karar yetkisi ve mülkiyetten doğan hakları, malın veya mallar bütününün tamamına yayılarak tesir eder. Bu hakların ortaklar arasında ayrılması mümkün değildir.

Ortakların bireysel olarak mülkiyet haklarını devretmeleri mümkün değildir: Müşterek mülkiyette ortakların ayrı ayrı payları belirsiz olduğundan ortaklık haklarını devretmeleri de mümkün değildir. Ortakların ancak vefatı halinde mirasçıları, ortaklığa dahil olur. 

Müşterek mülkiyete tabi mallar üzerindeki tasarruflar, ortakların oy birliğiyle alacakları kararlara bağlıdır: Malların satılması, kiralanması, tadilata uğraması, tamir edilmesi, kullanılması ve akla gelen her türlü tasarruf işlemi ortakların bireysel olarak yapabileceği işlemler arasında yer almaz. Yapılacak her işlem, oy birliği ile alınacak kararlar ile yapılır. Bir ortağın dahi muvafakati olmayan bir tasarruf hukuka aykırı olarak vücut bulmuş olacaktır.

Elbirliği Mülkiyetinin Yönetimi Nasıldır?

Müşterek mülkiyete tabi olan malların yönetimi, oy birliği esasına göre gerçekleştirilir. Ortaklardan biri, taşınmaza ilişkin işlem gerçekleştirmek adına diğerleri tarafından yetkilendirilebilir. Bu hususta verilecek yetkinin açık ve anlaşılır şekilde olması, yazılı bir şekilde verilmesi gibi şartlara tabidir.

Örneğin elbirliği halinde mülkiyet hakkı ortaklarda bulunan bir apartman dairesinin kiraya verilebilmesi adına, üçüncü bir kişiye veya ortaklardan birine kiraya verme vekaleti verilebilir. Burada verilecek vekaletname noter huzurunda ve ilgili taşınmazla ilgili detayları içerir şekilde olmalıdır. Ortaklardan birinin dahi ilgili işleme onay vermekten imtina etmesi halinde tasarrufun gerçekleştirilmesi mümkün olmayacaktır. 

Elbirliği Mülkiyetinin Sona Erdirilmesi

Elbirliği ile mülkiyetin sona erdirilmesi ne demek sorusuna iki ayrı şekilde cevap verilebilir. Bunlardan ilki, olağan şekilde müşterek mülkiyetin sonlanması halleridir. Ortakların tamamının açık ve hür şekilde iradelerini ortaya koymaları halinde mülkiyet hakkının devredilmesi ile elbirliği mülkiyeti sona erdirilebilir.

Bu yönde bir diğer hal ise elbirliği mülkiyeti ile yönetilen bir malın kamulaştırma işlemi ile mülkiyetinin İdare’ye geçmesidir. Kamulaştırma işlemi, hukuki koşulların meydana gelmesi halinde malikin iradesini ortaya koyamadığı bir sonuç doğurduğundan müşterek mülkiyet de bu şekilde sona erebilir. 

Elbirliği mülkiyetinin mahkeme yolu ile de sona erdirilmesi mümkündür. Ortaklığın giderilmesi ya da izale-i şuyu davaları olarak da adlandırılan hukuki yola ortaklardan birinin veya birden fazlasının başvurması halinde, tarafların ortak olarak sahip oldukları mallar mahkeme eli ile paylaştırılır.

Burada paylaşım usulü, malların el vermesi halinde aynen taksim adı verilen paylaşım ile doğrudan paylaştırılır. Aynen taksim mümkün değil ise satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelecektir.

Elbirliği Mülkiyeti ile Paylı Mülkiyet Arasındaki Farklar

Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyet farkı, mülkiyet hakkına tabi olan şeyler üzerindeki tasarruf yetkisinin kullanımı noktasında ortaya çıkmaktadır. Paylı mülkiyette her bir malikin payı belirlenmiştir. Malikler bu mülkiyet türünde ortak değildir, her biri paydaş olarak ana taşınmazı paylaşır. Elbirliği mülkiyetinde ise ortaklık söz konusudur, ortakların özel olarak payları belirlenmemiştir.

Bu sebeple elbirliği mülkiyetinde ortakların ayrı ayrı hareket ederek mülkiyete konu eşya üzerinde tasarruf etmeleri mümkün değil iken paylı mülkiyette her bir paydaş, payı oranıyla kısıtlı kalmak üzere tasarruf yetkisini kullanabilir. Paylı mülkiyette paydaşlardan birinin payını devretmesi, diğer paydaşların onayına tabi değildir. Yalnızca diğer paydaşlar, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilen bir ön alım hakkına sahip olurlar. Müşterek mülkiyette ortaklardan birinin payını devretmesi veya tek başına hareket etmesi mümkün değildir. 

Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi, müvekkillerinin mülkiyet hakkından kaynaklanan hukuki sorunlarıyla ilgili hizmetleri ile öne çıkmaktadır.