Gayrimenkul Hukuku
Avukatlık, vekil sıfatıyla yargılama taraflarının yargı mercileri önünde temsil edilmesini sağlayan ve her türlü hukuki gereksinimin yerine getirilmesinin teminatı olan bir meslektir. Avukatlar, hayatın her alanına tesir eden hukuki kurallar bütünü içerisinde müvekkillerinin haklarını korumaya yönelik çalışmalar gerçekleştirir.
Bu amaçla pek çok avukatın, belirli alanlarda uzmanlaştığı ve bu alanlarda avukatlık görevini icra ettiğine sıkça rastlanır. Gayrimenkul avukatı da bu yönde kendini geliştirmiş avukatların gerçekleştirdiği bir avukatlık türüdür. Bu alanda ihtisas sahibi avukatlar, gayrimenkul hukukunun geniş çalışma alanında doğru şekilde süreçleri yönetebilir ve hatalardan kaçınarak başarılı sonuçlar elde edebilir.
Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul hukuku, taşınmazlar ile ilgili her türlü hukuki işlemi, taraflar arasında taşınmazlardan kaynaklanan uyuşmazlıkları ve devlet idaresinin taşınmazlara ilişkin eylemlerini düzenleyen hukuk dalıdır. Gayrimenkul kelimesinin Türkçe hali taşınmazdır. Genel bir özet itibariyle tapu işlemleri, kira sözleşmeleri, kamulaştırma süreçleri, miras paylaşımı gibi konular gayrimenkul hukukunun kapsamına girer. Belirtmek gerekir ki gayrimenkul hukukunun içeriği bunlarla kısıtlı değildir. Bir boşanma davasında dahi gayrimenkul hukukuna ilişkin doğru bilgilere sahip olmak oldukça önem arz eder.
İzmir ve tüm şehirlerde gayrimenkul avukatı arayışında olanlar, taşınmazlar ile ilgili hukuki danışmanlık ve dava süreçlerini en doğru ve başarılı şekilde yürütecek bir avukat ile anlaşmalıdır. Gayrimenkuller, çoğu insanın hayatını doğrudan etkileyen ve malvarlığının büyük çoğunluğunu oluşturan oldukça önemli varlıklardır.
Bunun yanı sıra barınma ihtiyacının giderilmesi ya da mesleki faaliyetlerin gerçekleştirilebilmesi için mülkiyet dışında kiralamalar da bu hukuk dalının konusunu oluşturur. Tüm bunlar göz önüne alındığında avukat tercihinizin, yaşamınızı doğrudan etkileyeceğini söylemek mümkündür
Gayrimenkul Avukatı Hangi İşleri Yapar?
Gayrimenkul avukatı taşınmazlarla ilgili her türlü hukuki sürecin yürütülmesinde önemli bir rol oynar. Bir gayrimenkul avukatının görev alabileceği işlemler oldukça fazla olsa da aşağıda yer aldığı şekliyle kısa bir şekilde özetlenebilir:
- Tapu işlemleri ve yasal hükümlere dayanılarak iptaline ilişkin davalar,
- Kira sözleşmeleri ve bunlardan doğan uyuşmazlıklar,
- Miras hukuku çerçevesinde taşınmaz paylaşımı ve buradan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
- Kamulaştırma davaları,
- Ortaklığın giderilmesi davaları,
- Yabancılar için taşınmaz alımı ve vatandaşlık başvurusuna ilişkin süreçler,
- Kat mülkiyeti hukuku ve yönetim anlaşmazlıkları vb. geniş bir alanda hizmet verebilmektedir.
Gayrimenkul Avukatı Kimleri Temsil Eder?
Gayrimenkul avukatı, hem bireyleri hem idari kuruluşları hem de tüzel kişileri temsil edebilir. Arsa avukatı olarak da bilinen bu uzmanlar, taşınmaz sahipleri, yatırımcılar, inşaat şirketleri, emlak avukatı hizmetine ihtiyaç duyan müvekkiller, kamu avukatlığı şeklinde devlet idareleri ve belediyeler gibi yargılamada yer alan birçok farklı taraf için hukuki destek sunar.
Bu taraflar ev sahipleri, iş yeri sahipleri, gayrimenkul yatırım ortakları, kira geliri amaçlayan yatırımcılardan oluşabileceği gibi barınma ya da işyeri ihtiyacını kiralama yolu ile karşılayan kiracılardan da oluşabilir. İzmir kira avukatı olarak faaliyet gösteren avukatlar, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıklarda hem arabuluculuk hem de taraf vekilliği yapabilir.
Gayrimenkul Avukatı Hangi Davalara Bakar?
Gayrimenkul avukatı, taşınmazlarla ilgili birçok farklı dava türü ile ilgilenir. Bu davalar, taşınmazın ayni haklarına ilişkin, anayasal güvence altına alınan mülkiyet hakkına dair ya da her türden kira uyuşmazlıklarına ilişkin olabilir. Uzun bir liste halinde sıralanabilecek bu dava türlerinden bazılarına aşağıda yer verilmiştir.
Tapu İptali Ve Tescil Davaları
Tapu iptali ve tescil davaları,haksız, hatalı veya hukuka aykırı şekilde yapılan tapu devirlerinin ve tapu kayıtlarının düzeltilmesi amacıyla açılan davalara denir. Bu davalar birden çok sebeple açılabilir ve oldukça yaygın şekilde uygulamada karşılaşılır. Tapu iptali ve tescil davalarında gayrimenkul avukatı oldukça önemli bir görevi üstlenir. Doğru ispat vasıtalarının ve yasal dayanakların belirlenmesi anılan dava türünde görev yapacak olan avukatın en mühim görevlerindendir.
Miras Taksim Sözleşmesinden Kaynaklı Tapu İptali ve Tescil Davaları
Miras taksim sözleşmesi sırasında yapılan hatalar veya hukuka aykırı işlemler nedeniyle açılan davalarda da gayrimenkul avukatları görev yapacaktır. İzmir miras avukatı, bu süreçte hak kaybına uğramış olan veya hak kaybetme ihtimali bulunan mirasçılara gerekli hukuki desteği sağlar.
Vekillik Görevinin Kötüye Kullanılması
Bir kişinin vekâlet görevini kötüye kullanarak taşınmaz üzerinde haksız işlem yapması durumunda açılan davalardır. Taşınmaz devirlerinin üçüncü kişilere verilecek vekaletnameler vasıtası ile gerçekleştirilmesi oldukça yaygın bir durumdur. Bu durumun pek çok sebebi ve sağladığı kolaylık mevcut olsa da uygulamada vekalet görevinin kötüye kullanılması sıkça karşılaşılan bir durumu oluşturur. İlgili davalarda bu kötü niyetli işlemlerin önüne geçilmesi amaçlanır.
Hukuki Ehliyetin Bulunmaması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapu işlemleri sırasında hukuki ehliyeti olmayan bireylerin yaptığı işlemler, mahkeme kararıyla iptal edilebilir. Yasal ehliyetlere sahip olmayan kişilerin tek başlarına gayrimenkullere ilişkin yapacakları işlemler hükümsüzdür. Bu kişilerin kandırılması ya da var olmayan iradelerinin yönlendirmeler vasıtasıyla sakatlanması sonucu kötü niyetli kazanımlar elde edilmesi hukuka aykırıdır.
Aile Konutuna Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları
Aile konutu olarak belirlenmiş taşınmazların, eş rızası olmadan satılması durumunda açılan davalar da gayrimenkul hukukunun konusunu oluşturur. Aile konutu, bir ailenin barınma amacıyla kullandığı esas konutu belirtir. Bu konuta ilişkin tasarruflarda eşin muvafakatinin alınması zorunludur.
Men-i Müdahale Davası
Bir taşınmaza yapılan haksız müdahalelerin sona erdirilmesi için açılan davalara men-i müdahale ya da müdahalenin meni davası adı verilir. Bu dava ile haksız eylemlerin tespiti ve önlenebilmesi amaçlanır. Bu davalar ile korunan hukuki değer, anayasal güvence altına alınmış mülkiyet hakkının dokunulmazlığının sürdürülebilmesidir.
Kamulaştırma Davaları
Devlet tarafından taşınmazlara el konulması sürecinde yaşanan hak kayıpları nedeniyle açılan davalardır. Mülkiyet hakkının dokunulmazlığının istisnalarından birini devletin kamu hizmeti amacıyla el koymasını oluşturan kamulaştırma eylemleri var eder. Kamulaştırma eyleminin yasalara uygunluğu, yasal şartları karşılayıp karşılamadığı, ödenecek bedelin belirlenmesi, bedelin hakkaniyetli olması gibi pek çok uyuşmazlıktan doğabilecek kamulaştırma davalarında gayrimenkul avukatları önemli bir rol oynamaktadır.
Kamulaştırmasız El Atma Davaları
Kamulaştırma yapılmadan taşınmazlara el konulması durumunda açılan tazminat davaları da gayrimenkul avukatlarının çalışma alanlarındandır. Bazı durumlarda kamu kuruluşlarının gerekli kamulaştırma adımları atılmaksızın özel mülkiyet alanlarına el attığı durumlarla karşılaşılır. Bu durumlarda yasal mercilere başvuru yapılarak el atmanın önlenmesi ya da gerekli kamulaştırma adımlarının atılması yolu ile mağduriyetin giderilmesi gerekir.
Tarımsal Arazilerde Önalım Hakkı
Tarımsal araziler üzerinde diğer ortaklara öncelikli satın alma hakkı tanınması süreciyle ilgili davalardır. Hukukumuz, tarım arazilerinin bölünmesini önlemek amacı ile bazı düzenlemeler öngörmüştür. Bu düzenlemeler kapsamında tarım arazilerinin yıllar içerisinde payların çoğalması ile kullanılamaz hale gelmesinin önü alınmak istenmiştir. Bu önalım hakkına ilişkin davalar gayrimenkul avukatlarının önemli bir dava alanını oluşturmaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davaları (İzale-i Şüyu Davası)
Bir taşınmazın ortakları arasında paylaşılamaması durumunda mahkeme yoluyla çözüm sağlanmasını amaçlayan davalardır. Mirastan ya da çeşitli ortaklıklardan kaynaklanan bu davalar uygulamada en sık karşılaşılan gayrimenkul uyuşmazlıklarının başında gelir. Sürecin titizlikle yönetilmesi, hak kayıplarının ve değer azlığının önüne geçebilmek adına oldukça kıymetlidir.
Gayrimenkul Alım Satım İşlemleri
Gayrimenkul avukatı, taşınmaz alım satım süreçlerinde müvekkillerine hukuki destek de sunar. Tapu avukatları, tapu devri, ipotek işlemleri, satış vaadi sözleşmeleri gibi konularda danışmanlık görevini de üstlenir. Vatandaşlar için oldukça karmaşık olabilen bu süreçlerde alınacak hukuki yardımlar, bireylere büyük faydalar sağlamaktadır.
Yabancılar İçin Taşınmaz Alımı İle Vatandaşlık Başvurusu
Türkiye’de taşınmaz edinerek vatandaşlık kazanmak isteyen yabancı yatırımcılara hukuki destek sağlanır. Emlak avukatı olarak görev yapan uzmanlar, gerekli işlemleri takip ederek sürecin sorunsuz tamamlanmasını sağlar. 2025 yılı itibariyle yasal şartları karşılayan yabancıların 400.000 USD bedel ve üzeri gayrimenkul yatırımı yapmaları karşılığında Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı kazanmaları mümkündür.
Kat Mülkiyeti Kanununa İlişkin Muhtelif Davalar
Kat mülkiyeti hukuku, apartman ve site yönetimi ile ilgili hukuki düzenlemeleri kapsar. Bu alanda yaşanan anlaşmazlıklarda gayrimenkul avukatı, müvekkillerine hukuki danışmanlık yapabileceği gibi doğrudan apartman, site ya da iş merkezlerinin yönetimini de gerçekleştirir.
İzmir Gayrimenkul Avukatı
İzmir gayrimenkul avukatı, taşınmazlarla ilgili her türlü hukuki süreci yürütme konusunda uzmanlaşmış olmalıdır. En iyi gayrimenkul avukatı arayışında belirlenmesi gereken hukukçu, müvekkillerine en etkili hukuki çözümleri sunarak haklarını koruyabilecek beceride olmalıdır. Bu avukatlar, müvekkillerinin hukuki süreci en doğru şekilde yürütmesini sağlar.
Emlak hukuku alanında yaşanan anlaşmazlıkların çözümü için uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak, hak kaybına uğramamak adına büyük önem taşır. Profesyonel hukuki destek alarak tapu işlemlerinden miras paylaşımına kadar her alanda güvenli bir şekilde hareket edebilirsiniz. Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi, müvekkillerine gayrimenkul hukuku alanında son derece başarılı şekilde hizmet vermeyi sürdürmektedir.