Haksız İnşaat Nedir?

Toplumlar, teknolojik gelişmelerin ışığında insanların daha yakın ve birlikte yaşadıkları şehir yaşamını benimsemişlerdir. Toplumsal dönüşüm, hukuk düzenini ve mal sahipliği anlayışını da yakından etkilemiştir. Geçmiş dönemlerde geniş arazilerin küçük bir kesimin mülkiyetinde olduğu, arda kalan bireylerin ise geçim zorluğu yaşadığı bir düzenin daha yaygın olduğu söylenebilir.

Kadastral düzenlemeler ve tapu sicilinin dijital ortamda tutulmaya başlaması, mülkiyet hakkı sahiplerinin taşınmazları üzerindeki kontrolünü hukuk düzeninin koruması altında daha sıkı şekilde sağlayabilmelerinin önünü açmıştır. Bunlarla birlikte hızla artan nüfus ve şehirleşme hareketleri, inşai işlemlerde bazı sıkı kuralların takip edilmesinin mecbur kılınmasını zorunlu hale getirmiştir. 

Haksız inşaat kavramı da bu gelişmelerin ışığında mülkiyet hakkının üstünlüğüne ilişkin hukuk düzeninde yer edinmiş bir kavramdır. Bir kişinin maliki olduğu arsa üzerinde, kendisinin veya bir başkasının malzemeleri kullanılarak izinsiz bir şekilde inşaat yapılması hukuka aykırıdır. Buna haksız inşaat adı verilir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 722. maddesinde yer alan daha geniş düzenleme ise anılan hukuki durumu ‘’Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.’’ şeklinde hükme bağlamıştır. 

Rutin ve hukuka uygun bir inşaat işleminde inşaatın yapılacağı arsa sahibi, inşaat malzemelerinin sahibi ve farklı bir kişi ise inşaatı gerçekleştirecek kişi arasında bir yasal anlaşma bulunur. Bu anlaşma uyarınca inşaat gerçekleştirilerek mülkiyet hakkı bağımsız bölümlere bölünür. Fakat günlük hayatta karşılaşılan bazı olaylarda yukarıda anılan inşaat işleminin taraflarından birisinin bilgisi veya onayı olmaksızın inşaat işlemi gerçekleştirilmiş olabilmektedir.

Bu durumda haksız inşaat şartları oluşmuş olur. Haksız inşaat kavramının vuku bulmuş olması için bir kişinin başka birinin maliki olduğu arazide kendi malzemeleri ile inşaat yapması, kendi maliki olduğu arazide başka birinin malzemeleri ile inşaat gerçekleştirmesi veya başka birinin arazilerinde başkasına ait malzemelerle inşaat tamamlaması gerekir. 

Haksız Yapı Nedir?

Yukarıda tanımı yapılan haksız inşaat kavramı ile haksız yapı kavramları aynı anlamı ifade etmektedir. Haksız inşaat daha çok inşaat eyleminin devam ettiği durumdaki hukuka aykırılığı ifade etmek için kullanılırken haksız yapı hukuka aykırı biçimde tamamlanan inşaatlar için kullanılır. İnşaat işleminin kimin tarafından yapıldığına göre başvurulabilecek farklı hukuki yollar bulunur. Haksızlığın, gerçekleşen işlemin hangi tarafınca meydana getirildiğine göre bu yollar ayrılmaktadır. 

Haksız inşaatın arsa sahibi tarafından, bir başkasının malzemesi kullanılarak yapılması hali: Arsa maliki tarafından malzeme malikinin bir başkası olduğu bilinerek veya bilinmeyerek inşaat işlemi gerçekleştirilmiş ise malzemelerin sahibi tarafından 3 çeşit talep öne sürülebilir.

Bunlardan ilki, eğer fiziki olarak mümkün ise inşaatta kullanılan malzemenin sökülüp ayrılarak tarafına geri verilmesini istemektir. Malzeme sahibi tarafından aynen iade talebinde malzemelerin ana yapıdan ayrılmasına ilişkin masraflar arsa malikine ait olur. 

Bunun yanı sıra malzeme maliki, arsa malikinden muvafakati olmaksızın kullanılan malzemeler için tazminat talep edebilir. Malzemenin ayrılarak iade edilmesinin mümkün olmadığı veya malzeme sahibinin doğrudan tazminat isteminin bulunduğu durumlarda hukuki olarak arsa sahibinin tazminat ödemesine hükmedilmesi mümkündür.

Tazminat talebi incelenirken arsa malikinin malzemenin bir başkasına ait olduğunu bilip bilmediği önem arz eder. İnşaatı gerçekleştiren malik, malzemelerin mülkiyeti hakkında haberdar değil ise iyi niyetinin ispat edilmesi durumunda malzemenin değeri oranda tazminat yükümlüsü olacak iken kötü niyetli olarak işlemi bilgisi olmasına rağmen gerçekleştiren arsa maliki, malzeme sahibinin tüm zararını karşılamakla yükümlü olacaktır. 

Son olarak malzeme maliki, arsa üzerinde kendine ait olan malzeme ile inşaat edilen yapının değerinin arsanın çıplak değerinden fazla olduğu durumda arsanın kendisine devredilmesi talebinde bulunabilecektir. Arazinin niteliği itibariyle bölünebilir olması, devir için önem arz eder. 

Haksız inşaatın malzeme sahibi tarafından, bir başkasının arsası üzerinde yapılması hali: Malzeme maliki tarafından bir başkasının arsası üzerinde inşaat yapılmış ise arsa maliki tarafından yukarıda belirtilenlerle aynı doğrultuda 3 farklı hukuki talebin öne sürülmesi mümkündür. Bunlardan ilki, yapının sökülerek arsa üzerinden kaldırılmasına ilişkindir.

Aşırı bir zararın meydana gelecek olması durumunda veya doğrudan arsa malikinin talebi olması halinde tazminat talebinde de bulunulması mümkündür. Yine aynı şekilde arsa maliki tarafından da malzeme malikine arsanın mülkiyetinin devredilmesi talep edilebilir.

Haksız inşaatın üçüncü kişi tarafından, bir başkasının arsası üzerinde bir başkasının malzemesi kullanılarak yapılması hali: Bu durumda inşaatı gerçekleştiren üçüncü kişi aleyhine olacak şekilde hem arsa malikinin hem de malzeme malikinin yapının kaldırılması ve tazminat ödenmesi talep etme hakkı mevcuttur. 

Haksız Yapı/Taşkın Yapı Farkı Nedir?

Haksız yapı, bir hakkın ortada olmadığı durumlarda bütünüyle bir başkasına ait unsurların kullanılması suretiyle vücut bulan yapılara denir. Taşkın yapı kavramı ise 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesinde yer alan ‘’Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.’’ şeklinde tanımlanmış olup binanın büyük çoğunluğunun hukuka uygun şekilde inşa edilmiş olmasına rağmen bir kısmının bir başkasına ait olan arsa üzerine taşmış olmasını ifade eder.

Taşkın yapıda haksız olarak taşkınlığın gerçekleştiği arazide ana gayrimenkulün bütünleyici bir parça haline geldiğinden söz edilemezken haksız inşaatta yapılan yapı arsanın bütünleyici bir parçası olarak kabul edilir. Ayrıca haksız yapılarda yıkım veya söküm talebi belirli sürelere tabi iken taşkın yapıda bu yönde bir düzenleme mevcut değildir. İki kavram arasındaki belirleyici farklardan biri de haksız inşaattaki arsa mülkiyetinin devri durumudur. Taşkın yapıda taşılan arsanın maliki, irtifak hakkı kurulmasını talep edebileceği gibi taşılan kısım ile ilgili olacak şekilde devir talebinde bulunabilir. 

Haksız İnşaatla Taşkın Yapı Aynı Şey Mi?

Haksız inşaat ve taşkın yapı kavramları birbirine benzerlik gösteren fakat temel itibariyle farklı durumları ifade eden, farklı sonuçlar doğuran ve farklı işlemler gerektiren iki ayrı hukuki kavramdır.

Böylesi bir durumla karşılaşılması halinde iki ayrı hukuki düzenlemeden hangisinin somut olaya uygulanacağının doğru şekilde belirlenmesi oldukça önemlidir. 

Haksız İnşaat Sonuçları Nelerdir?

Haksız inşaat eylemini gerçekleştiren tarafın kim olduğuna göre yasal olarak başvurulabilecek hukuki yollar mevcuttur. Bu hukuki yolların neticesinde arsanın devredilmesi, yapının ortadan kaldırılması, kullanılan malzemenin sökülerek malikine iade edilmesi, mağdur tarafın zararlarını giderecek tazminat ödenmesi gibi sonuçlar ortaya çıkabilmektedir.

Ayrıca üçüncü kişi tarafından haksız inşaat eyleminin gerçekleştirilmesi sonucunda hem arsa malikinin hem de malzeme sahibinin tazminat ve yapının kaldırılması yönündeki taleplerinin hukuki geçerliliği mevcuttur. Bu husustaki hukuki düzenlemelerin takip edilmesi, uygun işlemlerin doğru şekilde uygulanması ve sürecin usule uygun şekilde sürdürülmesi uzmanlık gerektiren önemli bir iştir.

Farklı mağduriyetlerin ortaya çıkmaması ve zararın giderilmesi adına siz de gayrimenkul hukuku alanında uzman kadrosuyla müvekkillerine hizmet veren Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nden hizmet alabilirsiniz.