Kamulaştırmada Uzlaştırma Nedir? Usulü Nasıldır?

Devlet tüzel kişiliğine ait olmayan taşınmazlar üzerinde gerçek kişi veya tüzel kişilerce kurulan ve ilgili taşınmazın kimin olduğunu belirleyen hukuki kavrama özel mülkiyet adı verilir. Mülkiyet hakkı, yasalar çerçevesinde malik olan kişiye mutlak ve dokunulmaz bir tasarruf hakkı tanır. Fakat mülkiyet hakkının dokunulmazlığının bir istisnası mevcuttur.

Toplumun ve kamunun üstün yararının zorunlu kıldığı durumlarda özel mülkiyet hakkı ile korunan taşınmazlara el konulması mümkündür. Bu noktada kamulaştırma ne demek sorusunu doğru cevaplandırmak gerekir. Kamulaştırma ya da istimlak ismi verilen bu işlem, devlet idaresinin tek taraflı olarak gerçekleştirdiği yasal bir işlemdir. Örneğin; bir bölgede yapılacak otoyol, hastane, toplu konut ve kamunun üstün yararının gerektirdiği her türlü proje için kamulaştırma söz konusu olabilir. 

Kamulaştırmaya ilişkin yasal düzenleme, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda hüküm altına alınmıştır. İstimlak eyleminin usulü, koşulları, tabi olduğu düzenlemeler ve ilgili her türlü hususun düzenlendiği yasada kamulaştırılacak arazi maliki ile idare arasında kamulaştırmada uzlaşma yolu düzenlenmiştir. Anılan kanunun 6. maddesinde yer alan ve ‘’Kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen 9/10/1956 tarihi ile 4/11/1983 tarihi arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara veya kaynaklara kısmen veya tamamen veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyle malikin rızası olmaksızın fiili olarak el konulması sebebiyle, mülkiyet hakkından doğan talepler, bedel talep edilmesi hâlinde bedel tespiti ve diğer işlemler bu madde hükümlerine göre yapılır. Bu maddeye göre yapılacak işlemlerde öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır…’’ şeklinde başlayan hüküm ile yasal düzenleme yapılmıştır. 

Kamulaştırma haricinde de gündeme gelenuzlaşma ne demek sorusu vatandaşlar tarafından sıkça sorulur. Uzlaşma, ceza hukukunda belirli suçlarla ilgili yargılamalar gerçekleşmeden önce tarafların bir araya getirilmesi ve alternatif bir çözüm arayışı ile dosyaların mahkemeye gelmeden sonuçlandırılmasını amaçlayan hukuki bir yol olarak CMK ve TCK’de yer bulmuştur. Tarafların sulh olmak adına bazı hususlardan feragat etmesini amaçlayan uzlaşma yolu, ceza hukuku dışında kamulaştırma konusunda da bir çözüm yolu olarak vücut bulmuştur. 

Kamulaştırmada Uzlaşma Nedir? 

Kamulaştırma kanunu uyarınca istimlak edilen taşınmaz sahipleri, İdare Mahkemeleri nezdinde dava ikame etmek suretiyle gerçekleştirilen işleme karşı hukuki yola başvurabilir. Fakat yargı süreci masraflı, uzun süreli ve yorucu olabildiğinden alternatif olarak kamulaştırma işlemlerine karşı uzlaşma için hukuk yoluna başvurulmasının önü açılmıştır.

Bazı koşulların meydana gelmesi hâlinde ise uzlaşma yoluna başvurulması zorunlu kılınmıştır. Kamulaştırmada uzlaşma ne demek sorusunu daha açık şekilde ifade etmek gerekebilir. İdarenin ve taşınmaz malikinin bir araya gelerek kamulaştırma bedeli ile kamulaştırma işlemine ilişkin her türlü esas hakkında mahkemeye başvurmadan önce görüşmesi amacıyla başvurulan hukuki yol kamulaştırmada uzlaşma yoludur. 

Uzlaşma yolunun kamulaştırmaya mahsus düzenlenmiş hali olan iş bu konuda anlaşma sağlanması neticesinde taraf olan kişi dava açma hakkını kaybeder. Bu noktada belirtmek gerekir ki uzlaşma yoluna başvurulacak taşınmazların mutlak suretle tapuya kayıtlı taşınmazlardan olması şartı aranır. Hazine arazileri üzerine yapılan yapıların, yapı kayıt belgesi alınarak sisteme kaydedilmesi halinde dahi kamulaştırmaya karşı uzlaşma yoluna başvurulması mümkün olmayacaktır. 

Kamulaştırmada Uzlaşma Usulü Nasıldır?

Kamulaştırmada uzlaşma süreci, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda belirlenen esaslara göre uygulama alanı bulur. İdare tarafından kamulaştırma hususunda ilk olarak uygulanması gereken usul, satın alım usulüdür. Uzlaşmanın idare hukuku nezdindeki diğer adı olan satın alım usulünde kamulaştırmayı gerçekleştirecek idari kurum, kendi içerisinden en az 3 kişiyi içeren bir değerlendirme kurulu kurmakla mükelleftir. Bu kıymet takdir kurulu, yasada gösterilen yollar ile kamulaştırılması gündeme gelen taşınmazın bedelini belirler ve taşınmaz malikine onaylı bir yazı ile teklifte bulunur.

Değerleme yapıldığı esnada gerekli kurum ve kuruluşlardan bilgi alınır, bilirkişi marifetiyle rapor hazırlanır. Meslek odalarından ve uzman kişilerden de bilgi istenir. Malike yapılacak teklif nakit para olabileceği gibi idareye ait bir başka taşınmazın da dahil edildiği bir teklif olabilir. İdare tarafından yine en az 3 kişilik bir uzlaşma komisyonu kurulması gerektiği yasada bildirilmiştir. İdare içerisinde oluşturulan uzlaşma ve kıymet takdiri komisyonu sayısı birden fazla olabilir. 

İstimlak işlemleri, idare tarafından alınan kamu üstün yararı ve gerekliliği gerekçeli kamulaştırma kararı ile başlar. Alınan bu karar ivedilikle taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne bildirilir ve müdürlük tarafından tapu siciline kamulaştırma kararına ilişkin şerh düşülür. İdare tarafından kurulan değerleme komisyonu gerekli işlemleri gerçekleştirerek kamulaştırmaya konu taşınmazın tahmini değerini tespit eder.

İdare tarafından belirlenen tahmini bedel söylenmeksizin malike resmi taahhütlü bir yazı yolu ile satın alım teklifi götürülür. Malik tarafından teklifin kabul görmesi halinde yasal süreler içerisinde işlemlere devam edilir ve mülkiyet hakkının kaldırılarak taşınmazın idareye tahsisine ilişkin işlemler tamamlanır.

Malik tarafından uzlaşmaya yanaşılmaması hâlinde karşı dava açılabilir. 2019 yılında Resmî Gazete’de yayınlanan Anayasa Mahkemesi’nin vermiş olduğu 2018/111 K. sayılı ilama göre yasanın uzlaşmaya başvuruyu malike zorunlu kıldığı madde iptal edilmiştir. 

Kamulaştırmada Uzlaşmaya Davet

Kamulaştırma işlemini gerçekleştirecek kurum içerisinde yukarıda anlatılan kuralların belirlenmesi ve işlemlere başlanmasını, taşınmaz malikine durumun bildirilmesi takip eder. Taşınmaz malikinin ilgili hususlarda bilgilendirilmesi ve malike teklif götürülmesine uzlaşmaya davet adı verilir.

İdare, ilgili kurullarının değerleme işlemlerini tamamlaması ve projelendirmenin sonuçlanmasının ardından kamulaştırılması söz konusu olan taşınmaza ilişkin malik ile taahhütlü yazı vasıtası ile iletişim sağlar. Bu yazıların tebliğine ilişkin usul, Kamulaştırma Kanunu’nda yer alan hükümlere göre ilgili kanunda hüküm bulunmuyor ise 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nda belirlenen esaslar dikkate alınır. 

Uzlaşmaya davetin usulüne uygun olarak yapılan bir tebligatla malik tarafından öğrenilmesi ile beraber yasal süreler işlemeye başlayacaktır. Malik tarafından idarenin sunduğu teklif kabul edilebileceği gibi satın alım usulüne ilişkin kurallar göz önüne alınarak dava açma yoluna da gidilebilir. İdare tarafından yapılan bildirimde kıymet takdiri komisyonunun ilgili taşınmaza biçmiş olduğu tahmini bedele ilişkin herhangi bir ibareye yer verilmez. 

Kamulaştırmada Uzlaşma Sürecinde Süreler

Taşınmaz maliki, uzlaşmaya davet edilmesinin ardından başlayan 15 günlük süre içerisinde teklifi kabul edebilir veya karşı bir teklifle idareye başvuruda bulunabilir. Malikin başvuruda bulunması hâlinde uzlaşma görüşmeleri başlayacaktır.

İdare ile taşınmaz sahibi arasında bir anlaşmaya varılması hâlinde anlaşma tarihinden itibaren 45 günlük süre içerisinde İdare tarafından gerekli bedel temin edilir. Tarafların anlaştığı bedel veya anlaşma evrakı bağlayıcı değildir. Anlaşmanın aksine idare, satın alımdan vazgeçebileceği gibi malik tarafından dava yoluna başvurulması da mümkündür.

Kamulaştırmada Uzlaşmaya Varılmasının Sonuçları

Kamulaştırma işleminde uzlaşmaya varılmasının ardından tapu tescil işlemleri ve anlaşma şartlarının taraflara yüklediği edimlerin yerine getirilmesi süreci başlar. Uzlaşma; malik tarafı uzun dava sürecinden, masraflardan ve doğabilecek olumsuz sonuçlardan korurken idareyi de üstün kamu yararının korunması ve planların gerçekleştirilmesinin gecikmemesi gibi konularda rahatlatır.

Uzlaşmanın sonuçlarının vuku bulmasının ardından dava açılması söz konusu edilemeyecektir. Uzlaşmama hâlinde ise taşınmazın değeri mahkeme tarafından tespit edilecek ve kamulaştırma mahkeme kararı ile neticelendirilecektir. Kamulaştırma, taşınmaz malikleri açısından sürecin yanlış yönetilmesi neticesinde büyük mağduriyetlere yol açabilecek istisnai bir işlem olup bu süreçte uzman yardımı almak oldukça önem arz eder. Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi ile iletişime geçerek idare hukuku alanında hizmet atabilir, merak ettiğiniz sorulara yanıt bulabilirsiniz.