Kat Malikinin Yükümlülüğü Nedir?

Sanayi devrimiyle birlikte büyük şehirlere yaşanan göç beraberinde insan yaşantısında büyük değişiklikleri getirmiştir. Geniş ve müstakil yaşam alanları yerini büyük binaların içerisinde yer alan dairelere, paylaşılan ortak alanlara bırakmıştır.

Hukuk düzeni, bireylerin yaşayış biçimlerine uygun olarak sürekli kendini güncellemekle mükellef olduğundan dolayı bu gelişmeler farklı türde mülkiyet haklarını ortaya çıkartmıştır. Tek tapu ile mülkiyeti ifade edilebilen gayrimenkullerin yanında binaların durumu kat mülkiyeti kavramının doğmasını zorunlu kılmıştır. Bir anagayrimenkulün (binanın) daire, iş yeri, depo ve benzeri bağımsız bölümlerinin tamamlanmasının ardından maliklerine devri ile kat mülkiyeti oluşur. 

Kat malikleri yasası olarak da tabir edilen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ilgili hukuki durum ile alakalı geniş düzenlemelerin hukuki dayanağını oluşturur. Anılan kanunun 1. maddesinde kat mülkiyeti ve kat irtifakına ilişkin ‘’Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.’’ şeklindeki tanım yapılmıştır. Buna göre bağımsız bölümler üzerinde kurulacak mülkiyet hakları, hayatın olağan akışı gereği tüm malikler arasında farklı bir hukuki rejimin bulunması gerekliliğini ortaya çıkartır. 

Kat Maliki Nedir?

Kat maliki, bir anagayrimenkulün inşaatının tamamlanmasının ardından meydana gelen bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkı sahibi olan her bir kişiye ait olan hukuki bir sıfattır. Halk dilinde kat maliki, ev sahibi veya tapu sahibi olarak da adlandırılabilmektedir.

Temel anlamda kat malikinin bir arsa veya müstakil ev malikinden farkı olmasa da kat mülkiyetine ilişkin uygulamada olan kurallar, ilgililere bazı sorumluluklar yüklemektedir. Kat maliki, sahibi olduğu bağımsız bölüme ilişkin haklarını yasaların izin verdiği ölçüde serbestçe kullanırken anagayrimenkule ilişkin sorumlulukları ve diğer kat malikleriyle arasında bulunan hukuki ilişkinin yükümlülüklerini yerine getirmeyi de üstlenmektedir. 

Kat malikinin sorumluluğu, diğer mülkiyet tiplerinde ortaya çıktığı şekliyle ana kural olarak Devlet’e karşı olacak şekilde değildir. Kat maliki, vergi borçlarını yerine getirme ve imar kurallarına uyma sorumluluğu ile birlikte ana gayrimenkulü paylaştığı diğer maliklerle adeta bir el birliği mülkiyeti varmış gibi bir takım ödevleri yerine getirmek zorundadır.

Bunun en önemli örneği, ana gayrimenkulde yer alan bağımsız bölüm maliklerinin her birinin dahil olmasıyla oluşan kat malikleri kurulu oluşturur. Bahsi geçen kurul, ana gayrimenkulün ve burada yer alan bağımsız bölüm maliklerinin yönetimini oluşturur. Toplam malik ve arsa payı oranının yarısından fazlası olacak yeter sayı ile toplanıp kararlar alabilen malikler kurulu aynı anda hem rutin bakım ve onarım işlerini yürütürken hem de yeni projelerin görüşüldüğü bir topluluktur. 

Kat Malikinin Hakları Nelerdir?

Kat maliklerinin hakları konusunda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda geniş düzenlemelere yer verilmiştir. Her ne kadar kat maliklerinin, ana gayrimenkulün yapısı ve site yönetim kararları doğrultusunda özel haklara sahip olmaları mümkün olsa da genel itibariyle kat mülkiyetinin beraberinde getirdiği haklar şu şekilde sıralanabilir: 

Malik olunan bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı: Kat maliki bireyler, yasanın istisnai hükümleri hariç olmak üzere 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun mülkiyet hakkına ilişkin getirdiği tüm düzenlemelere ve haklara sahiptir. Kat malikleri, bağımsız bölümleri üzerinde irtifak hakkı tesis edebilir, taşınmazın mülkiyetine ilişkin serbestçe tasarrufta bulunabilir.

Kat mülkiyetinin mevcut olması, diğer kat maliklerine bir önalım hakkı tanımaz veya kat mülkiyetinin mevcudiyeti ortaklığın giderilmesi davalarına konu olamaz. Her bağımsız bölüm, ayrı ayrı olacak şekilde mülkiyet hakkına ilişkin hukuki işlemlere konu edilebilir.

Ortak kullanım alanları üzerindeki haklar: Kat maliklerinin ana gayrimenkulde yer alan ortak kullanım alanlarından kurallar dahilinde serbestçe yararlanma hakları bulunur. Ortak alanların kullanımına ilişkin genel kurallar site yönetim kararları ile belirlenebilse de kat malikinin kullanım hakkının kısıtlanması mümkün değildir.

,Örneğin ortak alan olarak yer verilen havuzun belirli saatlerde temizlik açısından kullanılmasının yasak olmasına yönelik bir karar alınabilir fakat bir kat malikinin havuzu bütünüyle kullanması yasak edilemez. Alana göre ayrılmış ortak alanlarda ise kat maliklerinin bağımsız bölümlerine ayrılmış arsa payları esas alınır. 

Yönetimsel işlere ve yönetimi denetlemeye katılma hakkı: Her kat maliki, ana gayrimenkulün yönetimine kat malikleri kurulu vasıtası ile katılım sağlayabilir. Kat maliklerinin alınacak kararlar hakkında fikir belirtmesi, oy kullanması veya hukuki yollara başvurması kısıtlanamaz. 

Kat Malikinin Ödev ve Sorumlulukları Nelerdir?

Kat mülkiyetinin kurulması ile birlikte malik kişi pek çok hakka sahip olacaktır. Fakat kat mülkiyetinin yapısı ve doğası gereği bir ortak alanın paylaşılması beraberinde yerine getirilmesi gereken bazı ödevleri ve üstlenilecek bazı sorumlulukları getirir. Kat maliklerinin yükümlülükleri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve hukuki düzenlemeler ışığında şu şekildedir: 

Özen, koruma ve saygı yükümlülüğü: Kat malikleri, hem kendilerine ait bağımsız bölümü kullanırken hem de ortak alanlardan istifade ederken ortak değerlere saygılı olmalı, diğer kat maliklerini gözetmeli, taşınmazı özenli şekilde kullanmalı ve belirlenen kurallara uymaya dikkat etmelidir. Aynı zamanda kat maliki, komşularını ve taşınmazın kendisini koruyup kollama ödevini de üstlenir. Tüm bu kurallar kat irtifakı ile bir bağımsız bölümü kiracı olarak kullananlara da sirayet eder. 

Ana gayrimenkulün bakımı, onarımı ve ortak masraflara katlanma sorumluluğu: Kat malikleri genellikle aylık olarak ana gayrimenkulün zorunlu giderlerinin karşılanması amacıyla aidat ödemesi gerçekleştirmekle mükelleftir. Ortak kullanıma açık alanlarda, binanın iskeletinde veya estetiğinde gerçekleştirilmesi planlanan giderlerde de kat malikleri, bağımsız bölümlerine ayrılan arsa payı esas olmak üzere sorumluluk almalıdır. Yapılacak giderin lüzumsuz olduğu veya fahiş fiyatlı olduğu gibi itirazlar mahkeme yolu ile gündeme getirilebilmektedir. 

Zarardan sorumluluk ve müsaade mecburiyeti: Kat malikleri, ana gayrimenkule verdikleri zararlardan dolayı tüm diğer maliklere karşı sorumludur. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde olsa dahi ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.

Verilen zararların ilgili kat maliki tarafından giderilmesi esastır. Bunların yanında kat malikleri, zorunlu hallerde bağımsız bölümünün inceleme, tadilat veya erişim gibi amaçlarla kullanımına müsaade vermek durumundadır. 

Kat Malikinin Yükümlülüğü Nedir?

Kat malikinin yükümlülüğü oldukça dikkatle incelenmesi gereken bir konudur. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi ‘’Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.’’ şeklinde bir düzenlemeye yer vermiştir.

Buradan da anlaşılacağı üzere yükümlülüklerini yerine getirmeyen, sorumluluklarına aykırı davranan kat malikinin mülkiyet sahibi olduğu bağımsız bölüm, bu davranışların ısrarlı şekilde devam etmesi halinde diğer maliklere devredilebilecektir.

Bu sebeple kat mülkiyeti konusunda uzman avukatlara danışarak bilgi almanız, süreç hakkında yeterli birikime sahip olmanız gelecekte doğacak problemlerden korunmak adına oldukça önemlidir. Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi, müvekkillerine başarılı şekilde hizmet sağlamaktadır.