Kira Artış Oranı

Kiraya verenle, kiralayan arasında düzenlenen kira sözleşmesine bağlı olarak, kira artış oranı belirlenir. Böyle durumlarda kira artış oranın sözleşmede açıkça yer alması gerekir. Sözleşmede kira artış oranı belirtilmemişse, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin hükümleri uygulanır.

Yasaya göre yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanacak kira bedeli, bir önceki kira yılı içerisinde tüketici fiyat endeksine göre belirlenir. Bu kanun maddesi 1 yıldan uzun kira sözleşmeleri için geçerlidir. Tüketici fiyat endeksine bağlı olarak kira oranın hesaplanmasında, artış oranı on iki aylık ortalama baz alınır. Kira artışı bu oranı geçemez.

Kira Artış Oranı Nedir?

Kira verilen taşınmazın, kira bedelinin belirli dönemlerde artırılmasına, kira artış oranı denir. Kira artış oranı her yıl artan TÜFE artışına ve değişin yaşam koşullarına göre belirlenir. Kira artış oranını adaletli ve günün ekonomik koşulları göz önüne alınarak düzenlenmesi amaçlanır. Uygulamada kira artış oranı, kiraya veren ile kiralayan arasında yapılan kira sözleşmesi ile belirlenir.

Kanun koyucu fahiş fiyat artışlarını önlemek, bu şekilde hukuku tesis etmek için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde, kira artış oranının nasıl belirleneceğini düzenlemiştir. Bu sayede kira artış oranlarının hakkaniyete uygun hale getirilmesi amaçlanmıştır. Kira artışlarına belirli sınırlamalar getirmek, kiralayanların fahiş kira artışlarının önüne geçmek, bu hususta oluşan anlaşmazlıkların önüne geçmek amacı ile kanuna ek düzenleme getirilmiştir.

11 Haziran 2022 tarih ve 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan düzenleme, yürürlüğü girdiği tarihten başlayarak, 01/07/2023 tarihine kadar olan kira artış oranlarını kapsamaktadır. Kanun ek maddesinde, daha önce belirlenen kira sözleşmelerine dayandırılarak yapılacak artışlar, TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranın % 25’inin altında kalması durumunda, değişim oranının geçerli olacağına hükmetmiştir.

Buna göre kira artış bedeli, bir önceki yılın kira bedeli esas alınarak, kira bedelinin % 25’i oranında artırılabilecek. İlgili kanun maddesi yalnız konut kiralarının artış oranlarını belirlemiştir. Çatılı iş yerleri bakımından bir düzenlemeye gidilmemiştir. Bu durumda olan iş yerleri için Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 2. Bendinde yer alan hükümler uygulanacaktır. İş yerleri kira artış oranı TÜFE artış oranlarına göre belirlenmektedir.

Kira Artış Oranı Nasıl Yapılır?

Borçlar Kanunu’nunda yer alan yeni düzenleme, 11.06.2022 tarih Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiş olup, yürürlüğe girdiği tarihten 01. 07.2023 arasında yenilenecek kira sözleşmelerini kapsamaktadır. Bu durumda yinelenen kira sözleşmeleri bir önceki kira bedelinin % 25’i oranında gerçekleşecek. Bu oranın üzerinde yapılan kira sözleşmeleri hükmünü yitirecektir. Bu oranın altında kira artışı için yasal olarak herhangi bir engel bulunmaz. 02.07.2023 tarihinden sonra yeni bir düzenlemeye gidilmezse Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi hükümlerine göre kira artış oranları belirlenecektir.

Kiralayan ve kiracıya sorumluluklar yükleyen kira sözleşmesi hiçbir şekilde kanunlara aykırı hüküm içeremez. Kira artış oranları kanunda öngörülen artış oranının üzerinde olacak şekilde düzenlenemez. Bu şekilde düzenlenen kira sözleşmeleri, hukuki sonuçlar doğurur. Kira sözleşmesinin iptali, kira tespit davları bu yönde uzlaşmazlıkların giderildiği davalardır. Kira sözleşmesine dayandırılarak günlük, aylık kiralama işlemlerinde Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri uygulanmaz.

Kira Artışı Tüfe’ ye Göre Nasıl Hesaplanır?

Kiralayan ve kiracı arasında sözleşmeye dayandırılarak gerçekleştirilen kira artışları, devlet tarafından her yıl açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi artışına göre hesaplanır. Kira artışları yıllık olarak her kira sözleşmesi bitiminde gerçekleştirilir. Yenilecek kira sözleşmesinde, bir önceki yılın kira bedeli baz alınır.

Kira artış oranı Borçlar Kanunu’nun hükümlerine göre kira artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu’nun yıllık açıklanan TÜFE oranından fazla olamaz. Bu oranın altında yapılacak kira artışları için, herhangi bir kanun engeli bulunmaz. 2019 yılında Borçlar Kanunu’nda yapılan güncelleme ile kira artışının ne şekilde gerçekleşeceğine açıklık getirilmiştir. Kanun’un 344. Maddesi’ne göre, kira artış oranı Tüketici Fiyat Endeksi oranlarına ve kira sözleşmesinde öngörülen maddelere göre belirlenir.

Kiracı Verilen Zammı Ödemediği Zaman Ev Sahibi Nasıl Yol İzlenmelidir?

Borçlar Kanunu kiracı haklarını korurken, aynı zamanda kiralayanın da haklarını korumaktadır. Kiracı ve kiralayan arasında hukuka uygun kira sözleşmesi düzenlenmiş veya kiracı hukuka uygun kira sözleşmesi düzenlenmesine rağmen, kira artış oranına benimsemeyerek imzadan imtina edebilir. Bu durumda kiralayan yasal yollara başvurarak hakkını arar.

Kiralayan;

• Bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı, kiralayan iki haklı nedenden ihtar çekerek kirayı yasal olarak uygulanan zammı talep eder.
• İhtara rağmen ödeme yapılmadığı takdirde, sözleşme bitiminde tahliye davası açar.
• Kira sözleşmesine dayandırılarak, ödenmemiş bedeller için icra takibi başlatır.
• Kira artış oranına ilişkin kira tespit davası açar. Bu hak aynı zamanda kiralayana da tanınmış haklardandır.

Kiracıya yönelik yapılacak haklı nedenden ihtarın yazılı yapılması esastır. Kiracıya yapılacak ihtar, kiralayan ve kiracı arasında yazılı tebliğ şeklinde olabileceği gibi, uygulamada kabul gören yöntem noter aracılığı ile ihtarın çekilmesidir.

Haklı nedenden iki ihtara rağmen ödemeyi gerçekleştirmeyen kiracı hakkında, tahliye davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesi 2. Bendinde belirtilen hükümler gereği tahliye kararı verilir. Kiracıya yapıla ihtarlarda kirayı bedelini ödemesi, aksi takdirde tahliye davasının açılacağı net olarak belirtilmelidir.

Ayrıca yapılan ihtarda, gecikmeye neden olan kira bedelinin ödenmesi için belirli bir süre öngörülmesi ve aksi durumda sözleşmenin feshedileceğine de yer verilmelidir. İki haklı nedenden ihtar çekilmesi ve kira sözleşmesinin bitiminden sonra bir aylık sürede dava açılması, tahliye davasının şartlarını oluşturur. İhtara süresi içerisinde kira bedelini ödeyen kiracılar için icra yoluna başvurulamaz. Ancak iki haklı ihtar, kira sözleşmesi sonunda kiracının tahliyesine dava açılması için yeterli sebeptir.

Kiralayan ödenmeyen kira borçları için, şartları yerine getirildiğinde icra yolu ile kira bedelinin ödenmesini ve kiracının tahliyesini talep edebilir. Bunun gerçekleşebilmesi için sözleşmenin sona ermesi ve belirtilen şartların yerine getirilmesi gerekir. Tahliye talebine ilişkin dilekçenin, kiralanan taşınmazın bağlı bulunduğu il, ilçe sınırları içerisinde bulunan icra müdürlüklerine yapılması esastır.

Tahliyesine karar verilen kiracıya, taşınması için icra dairesi tarafından belirli bir süre verilir. Kiracıya tebliği edilen süre içerisinde taşınma kendiliğinden gerçekleşmezse, icra organları ve kolluk marifetiyle kiracının tahliyesi gerçekleştirilir. Bundan doğan giderler ve zararlar kiracıya borç olarak yansıtılır.