Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Modern toplumda değişmeyen insani en temel ihtiyaçların başında barınma ihtiyacı gelir. Varoluştan bu yana insanlar doğal olaylardan, dış dünyanın tehlikelerinden korunmak ve gizlilik içerisinde özel yaşantısını sürdürmek gibi sebeplerle barınaklar edinmiştir.

Günümüzde kendine ait bir konutu olmayan kişiler tarafından konut kiralama yöntemi ile bu ihtiyaç giderilmektedir. İnsanın bulunduğu her alanda olduğu gibi konut kiralanması işleminin neticesinde bir hukuki işlem gerçekleşir ve bir hukuki ilişki kurulur.

Türk Hukuk Sistemi, kendi içerisinde bazı sosyal ve ekonomik gerekçelerle pozitif ayrımcılık örnekleri bulundurur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenen kiracı – kiraya veren ilişkilerinde de bu pozitif ayrımcılığın bir tezahürünü görmek mümkündür. Kiracı, istisnai durumlar hariç olmak üzere ev sahibi olan sözleşmenin karşı tarafına karşı sosyo ekonomik olarak daha güçsüz kabul edilmiştir.

Barınma ihtiyacının karşılanmasının kesintiye uğratılmaması adına kiracıların lehine olacak hukuki düzenlemeler yapılmıştır. Bu sebeple maliki olduğu taşınmazı kiraya vermek isteyen fakat yasal hükümlerin aleyhine olmasından dolayı tereddütleri bulunan mal sahipleri tarafından kira sözleşmesi nasıl yapılır sorusu sıklıkla sorulmaktadır. 

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, sözleşmenin her iki tarafına da borç yükleyen ve geniş yasal düzenlemelere tabi tutulan kiracı – kiraya veren ilişkisinin temelini oluşturan hukuki bir sözleşmedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesi ‘’Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’’ hükmü ile kira sözleşmelerine ilişkin kanuni tanımı içerir. Kira sözleşmeleri, şehir yaşantısının artışı ile birlikte günlük hayatta en sık karşılaşılan sözleşme türlerinden biri haline gelmiştir. 

Öyle ki, hukuki metinler arasında pek örneğine rastlanmayacak şekilde kırtasiyelerde dahi kira sözleşmesi örneği satılmaktadır. Fakat kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişki yaygın haliyle en az 10 yıllık bir yasal birlikteliği ortaya çıkartacağı için daha detaylı ve içeriği somut olaya göre hazırlanmış sözleşmelerle hareket edilmesi tavsiye edilir. Kira sözleşmesinin içeriğinde kiralanan şeyin hangi amaçla kullanılacağı, aylık veya yıllık ne kadar kira ödeneceği, kira bedeline uygulanacak artış oranı, kira sözleşmesinin feshine ilişkin hususlar, kiralananda yer alan demirbaşlar, kiracının ve kiraya verenin yükümlülükleri, kira sözleşmesinin süresi ve yasaların izin verdiği ölçüde anlaşılan diğer şartlar açık ve anlaşılır şekilde yer almalıdır.

Bu noktada belirlenen şartların yasaya aykırı olamayacağı belirtilmelidir. Örneğin sözleşme taraflarının biri tüzel kişi şirket, diğeri gerçek kişi olmasına rağmen sıkça yetkili mahkemenin sözleşme ile belirlendiğine rastlanmaktadır. Örneğe konu durumda yasaların açık hükümlerine aykırı şekilde yapılan yetki sözleşmesi hüküm ifade etmeyecektir. 

Kira Sözleşmesinin Unsurları Nelerdir?

Kira sözleşmesi, birden fazla unsuru aynı anda içerdiğinde hüküm ifade eden tipik bir sözleşmedir. Kira sözleşmesinin içermesi gereken unsurlar şu şekildedir:

Anlaşma unsuru: Kira sözleşmesinin en temel unsuru, kiracı ve kiraya verenin karşılıklı olarak serbest iradeleri ile sözleşmede yer alan hükümler üzerine anlaşmış olmalarıdır. Sözleşme imzalanırken tarafların herhangi bir korku veya baskı hissetmeden özgür bir şekilde anlaşma iradesi göstermeleri şarttır.

Bu unsur, yalnızca kira sözleşmesinin kendisi için değil; sözleşmenin eki olarak görülebilecek tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği için de bir koşul olarak ortaya çıkmaktadır. Öyle ki kiracının sözleşme baskısı altında kalarak tahliye taahhütnamesi imzalayabileceğini öngören kanun koyucu, taahhütname ile sözleşmenin imza tarihleri arasında makul bir sürenin geçmiş olmasını geçerlilik şartı olarak kabul etmiştir. 

Kiraya verilecek bir şeyin varlığı ve bunun devredilmesi: Kira sözleşmesinin temelini kiraya verilen şey oluşturur. Bu bağlamda kiraya verilen bir şeyin var olması ve bunun malikinin kira sözleşmesi ile birlikte kullanımını kiracıya devretmesi gerekir.

Kiraya verilen taşınmazlara hukuk dilinde mecur adı verilir. Kiralanan, taşınır veya taşınmaz herhangi bir eşya olabilir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, kiralanan taşınmazın türüne ve kullanım amacına göre farklı düzenlemeler getirmiştir. Örneğin konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine uygulanacak tahliye usulleri ile diğer kiralananlara uygulanacak olan hükümler arasında ciddi farklar bulunur. 

Kira bedelinin belirlenmesi: Kiralananın kullanımı karşılığında kiracı, kiraya veren kişiye karşı sözleşme ile belirlenen bir parayı ödeme borcu altına girer. Kira bedeli taraflar arasında serbestçe belirlenir. Kira bedelinin belirlenmemesi veya bir kira bedelinin var olmaması halinde taraflar arasındaki anlaşmanın kira sözleşmesi olduğundan söz edilemeyecektir.

Kira kavramı, kullanım karşılığında bir bedel ödemeyi içermektedir. Kira bedelinin belirlenmesinde sözleşme serbestliği ilkesi benimsenmiş olsa da, kira sözleşmesinin uzaması halinde artış oranının üst sınırı yasal sınırı aşamaz. Yasal oranın üzerinde artış yapılması hukuki olarak mümkün değildir. 

Tüm bu temel unsurların bir araya gelmesi ile kira sözleşmesi oluşur ve sözleşmede aksi yönde bir hüküm bulunmadıkça sözleşme, imzalandığı tarihten itibaren hüküm ifade eder. Kira sözleşmeleri herhangi bir şekil şartına tabi tutulmamıştır.

Yazılı şekilde yapılan sözleşmeler hüküm ifade edeceği gibi tarafların sözlü olarak bu unsurlar temel alınarak yaptığı anlaşmalar da kira sözleşmesi olarak bağlayıcı olacaktır. Fakat sözlü kira sözleşmeleri, hukuki ilişki içerisinde doğması muhtemel ihtilaflar açısından büyük güçlükler meydana getirmektedir. Bu yüzden yazılı ve açık bir şekilde kira sözleşmesinin imzalanması her iki tarafın da lehine olacaktır. 

Kira Sözleşmesi Türleri Nelerdir?

Kira sözleşmesi türleri, 6098 sayılı Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca üç ayrı şekilde belirlenmiştir. Bu türlerden ilki, adi kira sözleşmesi olarak adlandırılır. Adi kira sözleşmeleri yalnızca kullanım hakkının kiracıya devredildiği sözleşmeler olup kiracının bu sözleşme türünde herhangi bir bakım veya işletme yükümlülüğü doğmaz.

Kanunda en geniş şekilde düzenleme alanı bulan ve günlük hayatta en yaygın karşılaşılan kira sözleşmesi türü ise konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleridir. Adından da anlaşıldığı üzere bu türdeki kira sözleşmelerinde kiracı, bir konutu ikamet etmek üzere veya bir işyerini ticari amaçla kullanmak üzere kiralamaktadır. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerindeki sıkı yasal düzenlemeler nedeniyle sözleşmede yer alacak hükümler dikkatlice belirlenmelidir.

Üçüncü ve son kira sözleşmesi türü ise ürün kirası sözleşmeleridir. Daha çok tarım alanında veya sanayi sektörlerinde karşılaşılan ürün kira sözleşmeleri ile kiracı, bir ürünü kullanma amacı ile kiralamaktadır. Tüm bu sözleşme türleri, yazılı ya da sözlü olarak yapılabilir.

Kira Sözleşmesi Nasıl Doldurulur?

Bir kira sözleşmesi doldurulurken dikkat edilecek hususlardan ilki, sözleşme taraflarının kimlik bilgilerinin, telefon numaralarının, tebligata uygun açık ikamet adreslerinin ve kiralanana ilişkin bilgilerin eksiksiz ve net şekilde doldurulmasıdır. Bununla birlikte kira bedeli, sıkça karşılaşıldığı üzere sağına ve soluna paraf atmak suretiyle, sözleşmeye eklenmelidir.

Kiranın hangi tarihte ödeneceği, kira artışının ne olacağı, sözleşmenin feshinin nasıl yapılacağına ilişkin maddeler özenle incelenmelidir. Sözleşme, pürüzsüz bir zemin üzerinde tükenmez kalem kullanmak vasıtası ile doldurulmalı ve tüm imzalar bizzat imza sahibi tarafından ıslak şekilde atılmalıdır. Eğer sözleşme taraflarından biri şirket ise, şirket yetkilisinin imza sirküleri alınmalı ve kaşenin doğru şekilde basıldığından emin olunmalıdır.

Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve imzalanması, kişilerin uzun yıllar sürecek bir hukuki ilişkiye attığı ilk adım olduğundan oldukça özen gösterilmesi gereken önemli süreçlerdir. Bu bakımdan sözleşmenin tanzimi, sözleşme görüşmeleri ve anlaşılan hususların hukuki karşılığı gibi konularda Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’ne başvurarak danışmanlık hizmeti almanız oldukça faydalı olacaktır.