Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır?

Barınma ve çalışma, bireylerin zorunlu ihtiyaçları arasında yer alan ve hayati fonksiyonların sürdürülebilmesi adına her insanın yerine getirmek zorunda olduğu eylemlerdendir. Bu ihtiyaçların modern toplumlar içerisinde giderilebilmesi sıklıkla uygun taşınmazların kiralanması vasıtası ile gerçekleşir. Barınma ve çalışma zorunluluğu aynı zamanda kişilere ait temel haklardan sayılmış ve anayasal güvence altına alınmıştır.

Bu sebeple kiracı çıkarma eylemi bazı sıkı şartlara bağlanmış bulunmaktadır. Bir kira ilişkisinin temel unsurlarını kira sözleşmesi, kiracı ve kiraya veren ile kiralanan taşınmaz oluşturur. Kira sözleşmesine ilişkin genel hukuki düzenlemeler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi ve devamında yapılmıştır. Anılan madde ‘’Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’’ hükmünü içerir. Kira sözleşmeleri bir şekil şartına tabi olmadığından yazılı veya sözlü olarak hüküm ifade edebilmektedir. 

Ülkemizde yaşanan ekonomik kriz, pandemi ve diğer bölgesel sorunlar beraberinde giderilmesi gereken bazı problemleri de getirmiştir. Enflasyonun doğal etkilerinden olan kira bedellerindeki artış, kanun koyucu tarafından kira bedellerinin artışında yüzde 25 oranında sınır uygulanması şeklinde giderilmiş ve daha zayıf bir konumda olduğu kabul edilen kiracı korunurken ev sahiplerinin maliki olduğu taşınmazın değerinden yeterince faydalanamamalarına neden olmuştur. Bu dönemde kiracı çıkarma yöntemleri, taşınmaz sahibi kişilerce sıkça yapılan araştırmalara konu olmuştur. 

Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Türk hukukunda kiracıyı evden çıkarma belirli kurallara bağlanmıştır. Sözleşme süresinin tamamlanması kiracının evden veya iş yeri olarak kullanılan taşınmazdan tahliye edilmesine tek başına sebebiyet vermeyecektir.

Kiracının evden çıkartılabilmesi adına gerçekleşmesi gereken şartlardan bazıları kiracının kira borcunu ödemekte temerrüde düşmesi, sözleşmeye esaslı aykırılık, iki haklı ihtar, malikin veya yakınlarının taşınmaza duyduğu ihtiyaç, taşınmazda gerçekleştirilecek esaslı tadilat ve inşaat işlemleri ile birlikte herhangi bir diğer şarta ihtiyaç duyulmaksızın tahliye taahhütnamesinin bulunması veya sözleşmenin 10 yıllık uzama dönemlerinin tamamlanmasıdır. 

Kiracıyı Evden Çıkarma Nedenleri Nelerdir?

Türk Hukuku’nda yer alan kiracı çıkarma şartları şu şekilde sayılabilir: 

Kira ilişkisinin uzama dönemlerinin tamamlanması nedeniyle sona ermesi: Kira sözleşmeleri, ilk anlaşmadaki süreden bağımsız olarak sürenin tamamlanması ile birlikte en fazla 10 defaya kadar birer yıllık olacak şekilde uzar. Bu uzama dönemlerinin sona ermesinin ardından ev sahibi tarafından doğrudan kiracının tahliyesinin istenmesi mümkündür. 

Tahliye taahhütnamesi imzalanmış olması: Tahliye taahhütnameleri yazılı ve kiracının imzası ile hüküm ifade eden belgelerdir. Taahhütname üzerinde taahhüt edilen tahliye tarihi, taahhütnamenin verildiği tarih ve sözleşmeye ilişkin bilgilerin yazılı olması esastır. Taahhütname ile kira sözleşmesinin imzalanmasının arasından makul sürenin geçmiş olması gerekir. Hukuki şartları taşıyan bir taahhütnamenin varlığı halinde kiracının tahliyesi istenebilir. 

Kiraya verenin kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacının bulunması: İhtiyaç veya gereksinim nedeniyle tahliye davası olarak da anılan bu sebeple tahliye talep edilebilir. Taşınmaza duyulan ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şartı aranır. Taşınmazın sahibinin tahliyesi istenen taşınmazla aynı ilçede kullanıma uygun başka bir taşınmazının bulunmaması gerekir. 

Kiracının temerrüte düşmesi: Kiraya veren tarafından kiracının kira bedelini ödemediği gerekçesi ile başlatılan icra takibinde yasal zorunluluk olarak kiracıya 30 günlük bir ödeme süresi verilir. Bu otuz günlük sürede kira bedelini ödemeyen, icra takibine de itiraz etmeyen kiracının temerrüde düştüğü gerekçesi ile tahliye edilmesi mümkündür. 

Bir kira döneminde iki haklı ihtar keşide edilmesi: Kiracının kira bedelini ödemekte gecikmiş olması nedeniyle tarafına gönderilen ihtarname veya ödeme emirleri haklı ihtar sıfatını taşır. Bir kira yılı içerisinde kiracının borcunu ihtarnamelerin ardından ödemiş olması gözetilmeksizin iki kez ihtarname keşide edilmiş olması tahliye için yeterli görülmüştür. 

Kiralananın sözleşmeye aykırı şekilde kullanılması: Kira sözleşmesinde yapılan anlaşma tarafları bağlayıcıdır. Bu bağlamda kiraya verilen taşınmazın kiracı tarafından sözleşme hükümlerine aykırı şekilde kullanılıyor olması kira ilişkisini çekilmez hale getireceğinden tahliye sebebi sayılmıştır. 

Kiraya verilende tadilat veya inşaat yapılacak olması: Kiracının oturmakta olduğu taşınmazda, zorunlu bulunulan esaslı tadilat veya yıkım işlemlerinin gerçekleştirilecek olması yasal sürelere bağlı olarak kiracıya bildirilir ise tahliye sebebi olarak gösterilebilecektir. 

Kiralanan evin satılması ve yeni malikin ihtiyacının bulunması: Tıpkı kiraya verenin ihtiyacı tahliye sebebinde olduğu gibi bir taşınmazı içinde kiracı varken satın alan kişinin veya yakınlarının anılan taşınmaza ihtiyacı var ise tahliye davası açılarak taşınmazın boşaltılması mümkündür. 

Hangi Şartlarda Kiracı Tahliye Edilir?

Kiracı tahliye davası açılması için bazı şartların vuku bulması gerektiğinden bahsedilebilir. Tahliye sürecine girilmesi için kiracının kira borcunu ödemekte temerrüde düşmesi, sözleşmeye aykırı biçimde kiralananı kullanması, kiraya verenin veya yeni malikin ihtiyacının bulunması gibi hususlardan biri veya birden fazlasının meydana gelmesi yeterlidir.

Yukarıda daha ayrıntılı şekilde açıklanan tahliye çeşitlerinde dava yoluna başvurulacak ise dava şartı arabuluculuk görüşmelerinin yerine getirilmesi bir usül kuralı olarak belirlenmiş olup arabuluculuğa başvurulmaksızın açılan davalar bu sebeple reddedilir. 

Evden Çıkmayan Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kiracının evden çıkmayı reddetmesi durumunda yer sahibi olarak yapılması gerekenler, tahliye sebebine göre değişkenlik gösterir. Kira bedelinin ödenmesinde gecikme yaşanması, sözleşmeye aykırı kullanım veya ihtiyaç sebebinin bulunması gibi durumlarda ilk önce kiraya veren tarafından ihtarname çekilmelidir.

Yasal ön koşulların karşılanmasının ardından arabuluculuk görüşmeleri yapılır ve buradan da bir sonuç çıkmaz ise dava yolu kullanılır. 

Kiracıya Evi Boşaltması İçin İhtarname Nasıl Çekilir?

Kiracının tahliyesi talepli ihtarnameler hazırlanırken dikkat edilmesi gereken bir takım hususlar bulunmaktadır. İhtarnameler, noterlikler vasıtası ile kiracının bildirim adresine gönderilmeli ve tebligatın yapılmasının ardından ilgili noterlikten tebliğ şerhinin örneği alınmalıdır.

İhtarname metinleri noterlik sisteminde basit metinler halinde taslak olarak bulunsa dahi somut olayın gerekçelerinin anlatılması açısından detaylı bir hazırlık yapılması önem arz eder. 

Ev Sahibi İhtar Çekerse Ne Olur?

Kiracıyı tahliye etme yolları içerisinde bazı düzenlemeler ev sahibinin kiracıya yönelik ihtarname çekmesini zorunlu kılmaktadır. İhtar şartının karşılanması, noterlik vasıtası ile çekilen ihtarlar veya icra müdürlüklerinin gönderdiği ödeme emirlerine düşülen kayıtlar ile gerçekleştirilir. İhtar çekilmesi tahliyeyi doğurabileceğinden sürecin dikkatle yönetilmesi gerekir. 

Ev Sahibi Hangi Durumlarda Kiracıyı Evden Çıkarabilir?

Kiracıyı çıkarma yolları 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri ile düzenlenmiş olup kiracı lehine düzenlemeler nedeniyle bazı şartların meydana gelmesi ile neticelenmektedir.

Kira ilişkisinin temelini kira sözleşmesi oluşturduğundan sözleşmeye bağlı şartlara aykırılık, bedelin ödenmemesi veya geç ödenmesi ile yasal şartların gerçekleşmesi hallerinde kiracının evden çıkartılması mümkündür.

1 yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Kira sözleşmesinde yer alan 1 yıllık anlaşma süresi, ilgili sürenin dolmasıyla kiracının evden çıkartılabileceği anlamına gelmemektedir.

Kira sözleşmelerinde ilk kira döneminin dolmasının ardından 10 yıl boyunca her seferde bir yıl olmak üzere uzama süreleri bulunur. Bu sebeple 1 yılın dolması nedeniyle kiralananın tahliyesi tek başına yeterli olmamaktadır. 

Kiracı Kira Artışını Kabul Etmezse Ne Olur?

Kiracının sözleşmede anlaşılan ve yasal sınırı geçmeyen kira artışını tek taraflı olarak kabul etmemesi hukuken mümkün değildir. Yasal sınır olan TÜFE oranını aşmayan ve sözleşmede yer bulan artış oranları her kira yılının sonunda uygulanarak sonraki döneme aktarılır. Güncel dönem kirasını artışa uymaksızın eksik ödeyen kiracının tahliyesi mümkündür.

Kira hukuku ve kiracıyı tahliye etme yolları konularında sorularınız için müvekkillerine başarıyla hizmet veren Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nden hizmet alabilirsiniz.