Kiracı İki Kirayı Ödemezse Tahliye Edilebilir mi?

Bir taşınmazın malikinin sahibi olduğu taşınmazı kullandırma borcunu üstlendiği, kiracı sıfatı taşıyan kişinin ise bu kullanma karşısında bir miktar para borcu altına girdiği sözleşmeler kira sözleşmesi olarak adlandırılmaktadır. Türk Hukuku’nda oldukça geniş düzenlemeler vasıtası ile düzenlenmiş olan kira sözleşmeleri, genellikle taşınmazın maliki olmayan kiracıların taşınmaz üzerinde uzun süreli olarak kullanım hakkına sahip olması ile sonuçlanmaktadır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi için istisnai düzenlemeler haricinde ev sahibinin ilk kira yılını takip edecek 10 kira dönemi beklemesi gerekir. Olağan tahliye süreci fazlasıyla uzun bir beklemeyi içeren, süreç boyunca kira bedelinden ev sahibinin kazandığı menfaatin giderek azaldığı bir süreçtir. Buna karşılık diğer tahliye yollarını sözleşmeye esaslı aykırılık, tahliye taahhütnamesinin varlığı, taşınmaz malikinin ihtiyacı ve kiracının temerrüdü olarak saymak mümkündür.

Kira sözleşmesiyle maliki olduğu taşınmazı kiraya veren mülk sahiplerinin en sık karşılaştıkları sorunlardan biri kira ödemelerinin yapılmamasıdır. Özellikle son yıllarda artan enflasyon ve yaşam maliyetleri karşısında kira bedelini tahsil edemeyen ev sahipleri büyük mağduriyet yaşamaktadır.

Bu durumla karşılaşan ev sahipleri, kirayı ödemeyen kiracılar karşısında nasıl bir hukuki yol izlemeleri gerektiğini araştırmaktadır. Kiracı 2 ay kirayı ödemezse nasıl bir yol izlenmeli sorusu bu konuda sıklıkla gündeme gelmektedir. Kira bedelinin vadesi içerisinde ödenmemesi halinde yasal düzenlemeler takip edilerek kira bedelinin tahsili ve taşınmazın tahliyesi mümkündür. 

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ‘kiracının borçları’ başlıklı 313 ve 314. Maddeleri, “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” hükümlerini içermektedir. Bu kanun maddelerinden de anlaşılacağı üzere, bir kira sözleşmesi kapsamında taşınmazı kiracı sıfatıyla kullanan kişi, sözleşmede belirlenen ödeme döneminde düzenli olarak kirasını ödemekle yükümlüdür. Borçlar Hukuku’nda, vadesi gelen bir borcun borçlu tarafından ödenmemesi durumu temerrüt olarak adlandırılmaktadır.

Bu bağlamda, kiracının kira borcunu vadesi içerisinde ödememesi durumu, TBK’nin ‘kiracının temerrüdü’ başlıklı 315. Maddesinde ele alınmıştır. Anılan madde, “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” şeklinde düzenlenmiş olup, kira borcunu ödemeyen kiracılara karşı izlenecek hukuki süreci belirlemektedir.

2 ay kira ödemeyen kiracı hakkında başlatılacak yasal sürecin ilk adımı, yukarıda anılan yasa hükümlerinden de anlaşılacağı üzere ihtarname tanzim edilmesidir. Ev sahibi, kiracının kirasını ödemeyerek temerrüde düştüğünü bildiren bir ihtarname hazırlamalı ve kiracıya borcun ödenmesi için 30 günlük süre verilmelidir. Kiracının bu süre içerisinde borcu ödeyip ödemediğine bakılmaksızın temerrüt şartları oluştuğu anda çekilen ihtarname haklı ihtar oluşturur ve bir kira yılı içerisinde tanzim edilecek iki haklı ihtarın ardından tahliye davası açılarak taşınmazın tahliyesi sağlanır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ‘’Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir…’’ hükmü ile kiracının iki haklı ihtar sonucu tahliyesi kurumu düzenlenmiştir. Kiracıya kira bedelini ödenmediğinden bahisle noterlik vasıtası ile ihtarname gönderilebileceği gibi ev sahibinin kendi eli ile yazılarak kiracıya posta yolu veya bizzat teslim şeklinde verilecek ihtarnameler de hukuken geçerli sayılmaktadır.

Fakat yargılama sürecinde noterlik kanalı ile gönderilen ihtarnamelerin geçerliliğinin ispat edilmesine gerek olmazken malik eli ile gönderilen ihtarnamelerin ispatı hususu sorun yaratabileceğinden iş bu eylemin noterlik huzurunda gerçekleştirilmesi önem taşımaktadır. İki haklı ihtar, aynı kira dönemi içerisinde gerçekleşmesi ile birlikte hüküm ifade eder. Örneğin ilk kira yılının son kira bedelini ve ikinci kira yılının ikinci kira bedelini ödemeyen kiracıya gönderilmiş ihtarnameler aynı kira dönemi içerisinde olmadığından haklı ihtarlar sebebiyle tahliye yolunu mümkün kılmayacaktır.

Kiracı 2 aydır kirayı ödemiyor ise yapılması gereken ilk iş, kiranın ödenmediği ilk anda kiracıyı muhatap alan bir ihtarname keşide edilerek kiracıya tebliğ ettirilmesidir. Kiracının kirayı ihtarnamenin ardından ödemesi, anılan ihtarnamenin haklı ihtar şartını karşılamasını engellemeyecektir.

İkinci ayda da kirasını ödememeye devam eden kiracı hakkında yine aynı şekilde bir ihtarname daha keşide edilmeli ve ardından tahliye davası yoluna başvurulmalıdır. Yine belirtmekte fayda vardır ki 30 günlük süre içerisinde kira bedelini halen daha ödemeyen kiracı hakkında ikinci haklı ihtar beklenmeksizin kiracının temerrüdü sebepli tahliye davası da ikame edilebilir. 

Ayrıca ev sahibi tarafından kiranın ödenmediği her ay için ayrı ayrı icra takibi başlatılabilmektedir. Tahliye talebinin de takip talebinde yer alması koşulu ile başlatılacak icra dosyasının sonucunda alacakların tahsili ve taşınmazın tahliyesi hususu gündeme gelebilecektir.

Bu hususta belirtilmesi gereken önemli bir bilgi de, icra daireleri tarafından kira borcu sebepli gönderilen ödeme emirleri borçluya karşı yapılmış bir haklı ihtar sayılmaktadır. Kiracıya bir adet ödeme emri ve bir adet ihtarname gönderilmesi kapsamında tahliye gündeme gelebilecektir.

Kiracı 2 ay kira ödemezse iki haklı ihtar sebebine sebebine dayanılarak tahliye davası açılabilmesi için kira döneminin sona ermesi gerekir. Kira döneminin sona ermesini takip eden bir aylık süre içerisinde açılmayan davalar ise süresinde açılmadığından dolayı usulden reddedilir. Sözleşmede kira dönemi 1 yıldan kısa olarak belirlenmiş ise iki haklı ihtarın bu süre içerisinde çekilmiş olması ve yine kira döneminin sonundan itibaren bir aylık sürede dava ikame edilmesi gerekir.

İki haklı ihtar ve İcra İflas Kanunu’ndan kaynaklanmayan her türlü tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkemeler ise kiralanan taşınmazın ve dolaylı olarak kiracının yerleşim yerinde bulunan mahkemelerdir. Yetki ve görev kuralları usule ilişkin olup mahkeme tarafından yapılacak inceleme neticesinde davanın yetki veya görev yönünden doğru ikame edilmediğine karar verilebilmektedir. 

Zaman ve hak kayıplarına sebebiyet verilmemesi adına davanın doğru mahkemede açılması, dava sürelerine dikkat edilmesi, ihtarnamelerin ve icra takiplerinin usulüne uygun biçimde hazırlanması, borçluya kira bedelinin ödenmesi için verilecek sürenin doğru belirlenmesi, sürecin takibinin yasa hükümlerine uygun biçimde yapılması oldukça önemlidir.

Kira bedelinin ödenmemesi ile hali hazırda bir mağduriyet yaşayan ev sahibinin hukuki süreçte yapacağı hatalar neticesinde hak kaybına uğraması ve yeniden kiracının hukuki korunma altına girmesi kira ilişkisini daha da çekilmez kılacaktır. Kira bedellerinin ödenmemesinden kaynaklı hukuki sorunlarınız ile alakalı olarak Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nden hizmet alabilir, gayrimenkul hukuku alanında ihtisas sahibi deneyimli avukat kadrosuna sorunlarınızla alakalı olarak danışabilirsiniz.