Kiracının Dava Yoluyla Tahliyesi

Türk hukukunda işçi-işveren, kiracı-kiraya veren, tüketici-hizmet veren gibi ilişkilerde zayıf olan tarafın korunması esas alınmıştır. Bu sebeple uzun yıllardır kiracıların tahliyesi hususu ev sahiplerini düşündürür. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kiracı tahliyesine ilişkin iki yol gösterilmiştir.

Bu iki yoldan biri olan dava yoluna ilişkin düzenlemeler ilgili kanunun 350. maddesi ve sonrasında yapılmıştır. Diğer yol olan bildirim yoluyla tahliyenin gerçekleşmesi için kira sözleşmesinin 10 yıldır devam ediyor olması ve kanunda anılan diğer şartların gerçekleşmesi gerekir.

Dava yoluyla tahliyede ise 10 yıl şartı yoktur, yalnızca kanunda anılan şartların gerçekleşmesi tahliye kararı için yeterlidir.

Kiracının Dava Yoluyla Tahliyesi Nedir?

Kiracının dava yoluyla tahliyesi kurumu Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Konut ve çatılı iş yerleri için tahliye davası açabileceğiniz sebepler ilgili kanunda belirtilmiştir. Kiracının tahliyesi davası açabilmeniz için kanunda yazılı şartların gerçekleşmesi gerekir. Kanunda öngörülen tahliye sebepleri dışında özel bir durumla tahliye davası açılması ve kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir. Bu sebepler ise şu şekildedir:

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

 Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi ile düzenlenmiştir. İlgili maddede kiraya verenin, kiraya vermiş olduğu taşınmazı; kendisinin, altsoyunun (çocukları), üstsoyunun (anne ve babası), veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kimselerin konut gereksinimi sebebiyle kiraya verilen taşınmazı kullanma zorunluluğu var ise, açacağı tahliye davası ile kiracıyı tahliye ettirebileceği hüküm altına alınmıştır.

Bu noktada dikkat etmeniz gereken husus, kanun maddesinin ve Yargıtay’ın istikrarlı kararlarında öne çıkarttığı ‘ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması’ hususudur. Kendinizin, çocuklarınızın, ana-babanızın veya bakmakla yükümlü olduğunuz kimselerin ihtiyacının gerçekten olması, bu ihtiyacın sırf kiracıyı tahliye ettirme amacı taşımayan samimi bir ihtiyaç olması ve tahliyenin zorunlu olması gerekir.

Kullanıma müsait, boş halde başkaca bir konutunuz varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmanız halinde mahkeme tahliye talebinizi kabul etmeyebilir. Bu nedenle tahliye talebinizin gerçek olduğunun ispatı gerekecektir.

Aynı koşullar kiraya vermiş olduğunuz iş yeri taşınmazlar için de geçerlidir. İhtiyaçtan kaynaklanan durumunda, belirli süreli kira sözleşmelerinde bu talep sözleşme süresinin bitiminden sonraki aşamada, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyulması kaydıyla bir ay içerisinde tahliye davası açılması mümkündür.

Davanın açılması ile mahkeme tarafından ihtiyaç talebinizin gerçekliği ve geçerliliği değerlendirilecek, gerçek bir ihtiyacın varlığı halinde kiracının zorla tahliyesi gerçekleşecektir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, yeni malikin ihtiyacı nedeni ile tahliyeyi düzenler. Konut ve çatılı iş yerlerinde kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra herhangi bir sebeple taşınmaz mülkiyeti el değiştirirse sözleşmenin kiraya veren tarafı değişerek taşınmazın yeni sahibi olur. Bu el değişimi ile yeni malik, aynı şartlar ile kira ilişkisini sürdürebilecektir.

Yeni malik, tıpkı normal ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında olduğu gibi kendisinin, üstsoyunun, altsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kimselerin konut veya iş yeri ihtiyacını öne sürerek tahliye davası açabilir.

Burada da ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması koşulu aranmakla birlikte farklı olarak; taşınmazın el değiştirdiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya durum yazılı olarak bildirilmeli ve 6 ay sonra tahliye davası açılmalıdır. Fakat yeni malik dilerse sözleşme süresinin bitimini bekleyerek 1 ay içerisinde dava açma hakkını da kullanabilecektir.

İnşaat veya İmar Nedeniyle Tahliye Davası

Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin 2. fıkrası ile düzenlenmiştir. İş yeri veya konut olarak kiraladığınız taşınmazdan kiracınızı tahliye etmenin bir diğer yolu ise taşınmazda imar amacıyla esaslı onarıma gidilmesi, taşınmazın yeniden inşası, genişletilmesi veya değiştirilmesidir. Bu noktada dikkat edilmesi gereken, inşaat süresince taşınmazın kiracı tarafından kullanılamayacak olmasının tahliye nedeni olarak aranmasıdır.

Ufak çaplı tadilatlar, kullanımı tamamen kısıtlamayan değişiklikler esaslı değişiklik olmadığı ve kiracının kullanımını tercihen sürdürebileceği durumlar olduğu için bu nedenle tahliye talebinizin esaslı bir değişikliğe dayanıyor olması gerekir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sonunda tarafların anlaşmaması halinde tahliye davası açılabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyulmak kaydıyla, bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Mahkeme, talebinizin gerçek, yapılacak değişikliğin esaslı olup olmadığını değerlendirecek ve şartlar uygunsa kiracınızın tahliyesine karar verecektir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası

Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca bir diğer tahliye davası sebebi tahliye taahhütnamesinin varlığıdır. Kiracının, kiraya verdiğiniz taşınmazı belirli bir tarihte kayıtsız şartsız boşaltacağına yönelik beyanını içeren belgeye tahliye taahhütnamesi denir.

Yazılı olmalıdır. Yazılı tahliye taahhütnamesine dayanarak taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinin geçmesinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açabilirsiniz.

İki Haklı İhtara Dayalı Tahliye Davası

Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenen bir tahliye davası sebebidir. Kira bedelini ödemeyen kiracınızı muhatap alır iki haklı ihtarname çekmiş iseniz bu sebebe dayanarak tahliye davası açabilirsiniz. Kiracınızın düzenli ve eksiksiz olarak kira bedelini ödeme borcunu yerine getirmemesi üzerine, her kirada ihtarda bulunabilirsiniz.

İki haklı ihtarınız mevcutsa ve kira sözleşmesi bir yıldan kısa süreli ise kira süresinin sonundan itibaren bir ay içerisinde; kira sözleşmesi bir yıl süreli ise kira süresinin sonundan itibaren bir ay içerisinde; bir yıldan uzun süreli ise iki haklı ihtarın bulunduğu yılın sonundan itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açarak kiracınızı tahliye ettirebilirsiniz.

Tahliye Davası Şartları Nelerdir?

Tahliye davası açılabilmesi için belirli şartların karşılanmış olması gerekir. Dava yoluyla tahliyeyi kısaca özetlemek gerekirse; Borçlar Kanunu’nda sayılan tahliye sebeplerinden birinin gerçek olması, tahliye sebebinize ve kira sözleşmenize göre kanuni sürelerin içerisinde dava açmanız, tahliye davasını yetkili ve görevli mahkemede açmanız gerekir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açıyorsanız ihtiyacınızın gerçek ve samimi olması, davanız tahliye taahhütnamesine dayalı ise taahhütnamenin geçerlilik şartlarını taşıyor olması, tahliye davanızın sebebi inşaat ise taşınmazda yapılacak değişikliğin esaslı olması şartları aranır. İki haklı ihtara dayanarak ilgili davayı ikame edecekseniz de zamanında ve gerçek olan yazılı iki ihtarın kiracıyı muhatap alır şekilde düzenlenmesi şartlarını karşılamanız gerekir.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Davası

Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle konut ve çatılı iş yeri kiralarının dava yoluyla sona erme halleri Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ile 351. maddelerinde düzenlenmiştir. Tahliye davasının kiraya verenden kaynaklandığı durumlar ilgili kanun maddelerinde sayılanlardan ibarettir.

Kiraya verenin veya altsoyu, üstsoyu, bakmakla yükümlü olduğu kimselerin ihtiyacı sebebiyle; kiraya verenin taşınmazı yeniden inşa ettirmesi, esaslı imar değişikliği veya tadilat yapılacak olması sebebiyle; taşınmazı kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra devralan yeni malikin kiraya veren sıfatıyla kira sözleşmesine taraf olması ile birlikte kendisinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kimselerin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilir. Bu sebeplerle açılan davalar, kiraya verenden kaynaklanan tahliye davalarıdır. Bu davalarda tahliye gerekçesini kiraya verenin istek, ihtiyaç veya zorunluluğu oluşturur.

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Davası

Tahliye davasının açılmasının gerekçesini yalnızca kiraya verenin istek, ihtiyaç veya zorunluluğu oluşturmamaktadır. Borçlar Kanunu’nun belirttiği bazı tahliye sebepleri tamamen kiracıdan kaynaklanır.

Kiracının, kira borcunu gecikmeli, eksik ödemesi veya hiç ödememesinden kaynaklanan iki haklı ihtara dayanılarak tahliye davası açılmasının ve kiracının kendi özgür iradesi ile kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte kayıtsız şartsız tahliye edeceğini bildirir şekilde düzenlediği tahliye taahhütnamesine dayanılarak tahliye davası açılmasının kaynağı kiracıdır.

Bu davalarda tahliye gerekçesini kiracının kendi iradesi ile tanzim ettiği taahhütname veya kiracının borcunu yerine getirmemesi oluşturur.

Tahliye Davası Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Tahliye davasının yetkili mahkemede açılması hususu büyük önem arz eder. Tahliye davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemeleridir.

Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Borçlar Kanunu’nda sayılan ve tahliye davası açmak için gerekli olan sebeplerden biri gerçekleştiğinde, uygun bir dilekçe hazırlamak suretiyle taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemelerinde tahliye davası açabilirsiniz. Tahliye davası için dava dilekçesi hazırlamanız gerekir. Dilekçeniz tahliye gerekçenizi açıklamalı, hangi gerekçeye dayanarak tahliye davası açtığınızı belirtmelidir.

Açacak olduğunuz tahliye davasının hangi hukuki temele dayandığı ve bu temelin ne ile ispat edildiğini dilekçenizde açıklamalısınız. Dilekçenizi aşağıda yer alan kiracı tahliye davası dilekçe örneği kısmından esinlenerek hazırlayabilirsiniz.

Uygun bir dilekçenin hazırlanmasının ardından mahkemeye başvurup gerekli harç bedelini mahkeme veznesine yatırmanızın ardından davanızı açmış olacaksınız. Kiracı tahliye davası ücreti kiralanan taşınmazın kira bedeline göre değişkenlik gösterir. Harç ve yargılama giderlerine esas alınan ücret, taşınmazın 1 yıllık toplam kira bedeli üzerinden hesaplanır. Avukatlık ücreti ise çalışacağınız avukata göre değişebilir.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Kiracı tahliye davası süreci, birçok faktöre bağlı olarak değişiklik gösterebildiği için ne kadar süreceğini tam olarak söylemek mümkün olmaz. Mahkemelerin yavaş çalıştığı ve davaların çok uzun sürdüğü şeklindeki genel kanının aksine tahliye davalarında süreyi tarafların katkısı etkiler.

Gerekli tüm hukuki şartların sağlandığı, tüm sürecin usul ve yasalara uygun şekilde gerçekleştirildiği bir tahliye davası birkaç ay gibi kısa bir sürede tamamlanmakta iken bazı durumlarda tahliye davalarının 3 yıla kadar uzadığı görülmektedir. Ortalama bir tahliye davası 1 yıl gibi bir sürede sonuçlanır.

Tahliye Davası Dilekçe Örneği

DAVACI: (İsim – Soyisim – TC Kimlik No)

(Adresi)

DAVALI: (İsim – Soyisim – TC Kimlik No)

(Adresi)

DAVA KONUSU: (hangi gerekçe ile tahliye davasının açıldığı) nedeniyle tahliye talebidir.

AÇIKLAMALAR:

1- Davalı kiracı, şahsıma ait … adresinde bulunan taşınmazı … tarihli kira sözleşmesi gereğince halen kiracı olarak kullanmaktadır. Mecurun aylık kira bedeli … TL’dir.

2- (Kanunda sayılan hangi tahliye gerekçesinin gerçekleştiği ve nasıl gerçekleştiğine ilişkin açıklamalarınızı yazmanız gerekir, iki haklı ihtar sebebi sadece örnektir) Davalı ……. ile şahsım arasında yapılan kira sözleşmesinde kira bedellerinin her ayın 1 ile 5. günleri arasında …….. Bankası ………..şubesinde açılmış bulunan hesabıma yatırılması kararlaştırılmıştır. Ancak davalının, ……. yılı …….. ayına ait kira bedelini ödememesi üzerine tarafımca davalıyı muhatap alan ………. Noterliğinin …….. yevmiye sayılı …….. tarihli ihtarnamesi çekilmiş ve buna rağmen davalı ……… ayına ait kira bedelini ödememiştir. Ardından davalının …….. ayı kira bedelini de ödememesi üzerine yine tarafımca davalıyı muhatap alan ………. Noterliğinin …….. yevmiye sayılı …….. tarihli ihtarnamesi tanzim edilerek davalıya gönderilmiştir.

3- Kiracının bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtara neden olması ve kira bedelini ödemeyerek temerrüde düşmüş olması sebepleri ile TBK’nin ilgili hükümleri uyarınca davalının ………. adresinde yer alan taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep ederim.

HUKUKİ SEBEPLER : TBK,HMK ve sair mevzuat

DELİLLER :

1-) ……. tarihli kira sözleşmesi,

2-) ………. Noterliğinin …….. yevmiye sayılı …….. tarihli ihtarnamesi ve ………. Noterliğinin …….. yevmiye sayılı …….. tarihli ihtarnamesi

3-) Tapu kayıtları

4-) Tanık, yemin ve sair diğer kanuni deliller

NETİCE-İ TALEP: 1-) Kiracının bir kira döneminde iki haklı ihtara neden olması nedenine davamızın KABULÜNE,

2-) Davalının kiracı olarak ……….. adresinde yer alan taşınmazı TAHLİYESİNE,

3-) Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı üzerinde BIRAKILMASINA KARAR VERİLMESİNİ saygılarımla talep ederim.

Tahliye Davası Sonucu

Tahliye talebiniz hakkında mahkeme tarafından yapılacak incelemelerin ardından talebinizde haklı görülürseniz kiraya verdiğiniz taşınmazın tahliyesine karar verilecektir. Tahliye kararının ardından kiracı ilgili taşınmazı boşaltmazsa, ilgili mahkeme kararı ile birlikte ilamlı icra takibine başvurulur.

İcra dairesi vasıtasıyla tahliye kararı alınan taşınmaz zorla boşaltılır. Kira hukuku konusunda siz de her türlü soru, sorun ve süreçleriniz hakkında destek almak için Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nden hizmet alabilirsiniz.