Kiralayanın Fesih Hakkı Nedir?

İnsan doğası gereği barınma ihtiyacı zorunlu bir ihtiyaç olarak kabul edilmiş ve hukuk düzeni içerisinde bu ihtiyaç korunmuştur. Bireyin barınmaya erişme hakkını kullanabilmesi adına piyasa düzenlemeleri yapılmış, özellikle kiracı – kiraya veren ilişkisinde kiracının sosyo ekonomik durumunun daha zayıf olacağı kabul edilerek kiracı lehine hukuki kurallar ortaya çıkartılmıştır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 299. maddesinde yer alan “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” hükümde kiracılık ilişkisinin temelini oluşturan kira sözleşmeleri hakkında temel düzenleme yapılmıştır. 

Kira sözleşmeleri, içeriğinde kiralamanın ne kadar süreceğine dair bir hüküm içermelidir. Kira sözleşmesinin süresi sonunda sözleşme tarafları ilişkiyi sürdürür ise belirsiz süreli kira sözleşmesi meydana gelir.

Türk hukukunda kiracı lehine yapılan düzenlemeler nedeniyle kiracının istisnai durumlar hariç olmak üzere sözleşme süresinin sonunda tek taraflı olarak ilişkiyi sürdürmek istemesi halinde kiraya verenin bu duruma katlanma yükümlülüğü mevcuttur. Kiraya verenin fesih hakkı ancak belirli koşulların meydana gelmesi ile öne sürülebilir. 

Fesih Hakkı Nedir?

Taşınmazını kiraya veren malikler tarafından kira sözleşmesi feshedilebilir mi sorusu sıkça sorulmaktadır. Yasalarda hem kiracıya hem de kiraya verene fesih hakkı tanınmış, bu hakkın kiraya veren tarafından ileri sürülmesi ise bazı koşulların meydana gelmesine bağlanmıştır.

Sözleşmenin feshedilerek kiralananın tahliye edilmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen kira sözleşmesi fesih sebepleri uyarınca gerçekleşebilir. Fesih sebeplerinden biri veya birden fazlasının gerçekleşmesi halinde sözleşme tarafları fesih hakkını kullanabilecektir. 

Anılan kanunda belirlenen kira sözleşmesinin feshi şartları şu şekilde sayılabilir: 

Sözleşme ve uzama sürelerinin sona ermesi (genel fesih yolu): Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmelerinde ilk kira döneminin bitmesinin ardından kiraya verenin doğrudan fesih hakkı doğmaz. Kira dönemi, ilk anlaşılan dönem ne kadarlık olursa olsun 10 uzama yılına tabidir. Sözleşme her seferinde 1 yıl uzar. 

Kira sözleşmesinin feshi hususunda Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi ‘’Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.’’ hükmünü içermektedir. 

Kiracının fesih bildirimi, ev sahibinin aksine her zaman geçerlilik arz edecektir. Ev sahibi tarafından ise ancak anılan sürenin sona ermesiyle sözleşme feshedilebilir. Sürelere ilişkin bir örnek vermek gerekirse, 01.01.2000 tarihli ve 3 yıl süreli bir kira sözleşmesinin anılan maddeye göre kiraya veren tarafından feshedilebilmesi için öncelikle 01.01.2003 tarihinde ilk kira döneminin sona ermesi, ardından ise 10 defa birer yıllık uzama dönemlerinin tamamlanması beklenmek zorundadır. 

Genel tahliye sebeplerinin gerçekleşmesi ile mahkeme tarafından sözleşmenin feshedilmesi: Kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olarak tanzim edildiği önemsenmeksizin bazı zorunlu hallerde sözleşmenin feshi ve taşınmazın tahliyesine mahkeme tarafından karar verilebilir.

Taşınmaza malikin veya yeni satın alanın ihtiyacı, kira sözleşmesine aykırı kullanım, kiracının kira borcunu geciktirerek bir kira dönemi içerisinde iki kez haklı ihtara sebep olması, kiracı tarafından borcun ödenmemesi ile temerrüde düşülmesi, tahliye taahhütnamesinin bulunması, taşınmazda esaslı inşaat veya tadilat yapılması gibi belirlenen koşullarda yasal düzenlemeler takip edilerek sözleşmenin feshi ve tahliye talebi mahkemeye dava açmak yolu ile bildirilir. 

Kira Sözleşmesinin Fesih Bildirimi ile Sona Erdirilmesi Nasıl Olur?

Son dönemde özellikle ev sahipleri tarafından kira sözleşmesi feshi nasıl yapılır sorusuna yanıt aranmaktadır. Kira sözleşmesinin fesih bildirimi ile sona erdirilmesi hususunda yürütülecek süreçte uyulması gereken süreler bulunmaktadır. Kiracı tarafından yapılacak fesih bildiriminin ardından kiracının taşınmazı en geç sözleşmenin tamamlandığı tarihe kadar tahliye etmesi gerekir.

Taraflar arasında aksi yönde bir anlaşma yapılarak kiracının taşınması ve kendine yeni bir ev bulması için sözleşmenin ardından bir süre daha taşınmazı kullanması için süre tanınmış olabilir. Bu hususta yapılacak anlaşmanın dikkatle hazırlanması önem arz eder. Kiraya veren tarafından ise 10 yıllık uzama dönemlerinin sonunda yasal süreye uyularak bir fesih bildiriminde bulunulabilir.

Kiracı tarafından konutun tahliye edilmemesi halinde kiraya veren, kira sözleşmesini ve kira ilişkisinin 10 uzama yılını doldurduğuna dair banka kayıtları gibi sair delillerini bir dilekçe ile kiraya verilen taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemelerine sunarak tahliye davası ikame edebilir. Bu türdeki davalar, incelenmesi gereken hususun bildirimin yapılış biçimi ve kira ilişkisinin uzama sürelerini doldurup doldurmadığı hususları olduğundan diğer tahliye davalarına oranla daha hızlı sonuçlanır. 

Belirli Süreli Sözleşmelerde Kiralayanın Fesih Hakkı Nasıldır?

Belirli süreli kira sözleşmesinin feshi hususunda kiracının fesih hakkı asıl kira döneminin ve her uzama yılının sonunda baki kalacak şekilde mevcuttur. Kiracı, sözleşmede anlaşılan dönemin sonunda, sözleşmenin uzadığı 10 yıllık süre içerisinde her bir uzama yılının sonunda ve sözleşmenin uzama sürelerinin dolmasının ardından dönem sonu en az 15 gün önceden kiraya verene bildirim yapmak suretiyle sözleşmeyi fesih hakkını kullanabilir.

Bu süre ve genişletilmiş fesih hakkı yalnızca kiracıya tanınmıştır. Kiraya veren tarafından belirli süreli kira sözleşmesi, ilk kira dönemi ve 10 yıllık uzama dönemleri içerisinde herhangi bir bildirim yapma yolu ile sona erdirilemez. Kiraya veren, ancak on yıllık yasal sürenin sonunda takip eden uzama yıllarından herhangi birinde, dönemin sona ermesinden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunarak herhangi bir haklı sebebi bulunmasa dahi taşınmazın tahliyesini ve sözleşmenin feshini gerçekleştirebilir. 

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Kiralayanın Fesih Hakkı Nasıldır?

Belirsiz süreli kira sözleşmesi fesih konusunda belirli süreli sözleşmelere göre bir takım farklılıklar gözetilmek zorundadır. Belirsiz süreli sözleşmelerde taraflar, kira sözleşmesi imzalanırken bir ilk kira dönemi süresi belirlememiştir. Buna istinaden TBK’nin 347. maddesi uyarınca takip edilecek sürede bir farklılık ortaya çıkacaktır.

Öyle ki fesih bildirimi yapılırken kiracının ilk kira süresi ve on uzama yılının sonunu bekleyerek bildirimde bulunabileceğinden bahsedilse de belirsiz süreli sözleşmelerde ilk kira süresi olmadığından bu sürenin beklenmesine gerek yoktur. 10 yıllık sürenin sonunda kiraya veren tarafından 3 aylık bildirim süresine uyulması kaydı ile kira sözleşmesi sona erdirilebilir. Kiracı ise her kira yılının sonunda 15 günlük bildirim süresine uyarak yasal fesih hakkını kullanabilir ve sözleşmeyi sona erdirebilir. 

Kiracı ile kiraya veren ilişkisi, ülkemizde gündemden hiç düşmeyen ve neredeyse herkesi yakından ilgilendiren hukuki bir konu olduğundan ilgili soruların uzmanlarca cevaplanması önem arz eder. Siz de Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nden hukuki danışmanlık hizmeti alarak kira hukukuna dair sorularınıza yanıt bulabilirsiniz.