Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir?

Bu yazı demecinde şufa hakkı (önalım hakkı) nedir? sorusuna cevap verilerek bilgi verilmeye çalışılacaktır. Şufa Hakkı (önalım hakkı) diğer bir söylenişi ile pay hakkı olunan bir malın ya da taşınmaz mülkün pay hakkı bulunmayan bir kişiye satması durumunda pay hakkına sahip diğer kişilerin satılan payın öncelikli satın alma hakkını tanıyan bir haktır.

Şufa hakkının kişilerce kullanılmasıyla önalım hakkını kullanan pay sahibi kişiler ile payın bir bölümünün satıldığı alıcı arasında davalı taraf ile satan taraf arasında imzalanan sözleşmenin birebir aynısı olan satım ilişkisini kurmuş olur.

Önalım hakkı kullanıldığı taktirde pay sahibi olan paydaş kendisine düşen mülk hakkını diğer pay sahibine devretmek zorunluluğu içerisine girmiş bulunur. Bu durum ile önalım hakkı taşınmaz mülkiyetler arasında dolaylı bir şekilde satış sınırlama türlerinden bir tanesidir.

Bu hak herhangi bir pay sahibi tarafından kullanılmadığı taktirde hakkın sağladığı kısıtlama oluşmaz ve satış işlemi gerçekleştirilebilir. Şufa hakkı sadece pay sahibi olmayan üçüncü bir kişiye satış işlemi gerçekleştirilmek istenmesi üzere söz konusu olabilir.

Şufa Hakkı Kullanma Şartları

Önalım hakları belirli şartların oluşması halinde kullanılabilirlik kazanabilir. Medeni kanunda yapılan düzenlemelere göre şufa hakkı pay sahiplerine dava açma imkânı sağlayarak taşınmaz mülkün pay sahibi olan mevcut kişiler arasında kalmasını sağlamayı amaçlamıştır.

Üçüncü bir şahsın taşınmaz mülke ayrı bir pay sahibi olarak girme yolunu zorlaştırarak ya da engelleyerek pay sahipleri arasında bulunan anlaşmanın, uyuşmanın bozulmasını önlemeyi amaçlamıştır.

Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?

Şufa (önalım) hakkı sadece dava yolu ile kullanılabilir durumdadır. Yapılan açıklamalara göre taşınmaz mülkün ya da gayrimenkul üzerinde pay sahibi olan kişinin ya da kişilerin herhangi birinin paydaşın hakkını satın alan üçüncü şahıs kişilere karşı dava açılır.

Şufa Hakkı Süresi

Şufa (önalım) hakkını kullanma süresi, pay sahiplerinin süre bulundurmadan dava açma haklarını kullanmaları ile üçüncü şahıs alıcının zor durumda bırakılmasını önlemek için belirlenmiştir. Önalım hakkının pay sahipleri tarafından kullanılabilmesi için iki farklı süre olması durumu bulunmaktadır.

Şufa (önalım) hakkı sahibi pay sahiplerine taşınmaz mülkün alıcısı aracılığı ile satış noter tarafından bildirilmiş ise, satışın bildirilme tarihinden itibaren üç ay içerisinde açılmalıdır.

Şufa (önalım) hakkı sahipleri pay sahiplerine noter aracılığı ile bildirilmemiş ise satışın gerçekleştiği tarih dikkate alınarak iki yıl içerisinde önalım hakkı davasını açmalıdır.

Şufa Hakkı Nasıl Engellenir?

Şufa hakkı (önalım hakkı) hak sahibi hakkından feragat etmediği sürece engellenemez durumdadır. Şufa hakkının engellenmesini doğuran diğer durumlar ise cebri icra ve satış olmaksızın devir işleminin yapılması ayrıca paydaşın belirli bir kısmı kullanması ile engellenebilir.

Şufa Hakkından Vazgeçilir mi?

Şufa hakkı paydaşlar arasındaki özel ilişkilerden oluşan bir hak olarak tanımlanır. Hak sahibi olan kişi kendi rızası ile hakkından feragat edebilir. Herhangi bir ücret ile alakalı olmaması ve geneli kapsayan şufa hakkında feragat işleminin resmiyete dökülerek yapılması gerekir. Bu durumda tapuya gidilerek şerh verilmesi zorunludur.

Belirtilmesi gereken hususlardan bir tanesi ise somut satış ile alakası olmayan ve genel anlamda şufa hakkından daha önceden yazılan bir yazı ile feragat edilme işlemi hukuken geçersiz olacaktır. Geçerli olabilmesi için tapuya gidilerek şerh verilmesi zorunluluk haline getirilmiştir.

Önalım Hakkı Davası Ne Kadar Sürer?

Şufa (önalım) hakkı davasının, satış yapılan pay sahibine noter aracılığı ile bildirilmesinin ardından üç aylık süre içerisinde açılması gereklidir. Satış işlemi hak sahibine noter veya başka bir kanal aracılığı ile hiç bir şekilde bildirilmemiş durumda ise bu durumun öğrenilmesinin ardından iki yıllık süre içerisinde dava açılması gereklidir. Bu hak tanınan iki yıllık sürenin aşılması halinde ise önalım hakkı ortadan kaldırılacağı için dava açılmasın olanak sağlanmaz.

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) İle İlgili Yargıtay Kararları

Şufa önalım hakkında bu hakkın kullanması ile bu hakkı kullanan pay sahibi ve payı almak isteyen alıcı arasında şartlar arasında yapılan sözleşmenin bir kopyası ile satış ilişkisi kurulmuş olur.

Buna şufa hakkında bedelde muvazaa iddiası adı verilir;

• Pay sahibi olan kişiye karşı şufa hakkı kullanılması mümkün değildir.
• Fiilen bölüştürme yapılan taşınmaz mülkte önalım hakkı kullanılması söz konusu değildir.

Sonuç

Şufa (önalım) hakları taşınamaz bir mülkteki kişilerin ortak haklarının korunması amacı gütmektedir. Bu amaç ile pay sahiplerine şufa (önalım) hakkı tanınmıştır. Bu önalım hakkından doğan durumlar aracılığı ile pay sahibi bir kişinin diğer pay sahibi ya da sahiplerin resmi kanallar aracılığı ile satışın gerçekleştiğini bildirmesi zorunluluk haline getirilmiştir.

Şufa (önalım) hakkında satış yapmak pay sahibi kişinin satış işlemi için öncelikli olarak diğer pay sahiplerini tercih etmesi esasına dayandırılmış bir hak biçimidir.

Tüm dava ve sorularınız için Bizimle İletişime Geçin!

Sık Sorulan Sorular

Şufa (önalım hakkı) davaları ile alakalı akıllarda en sık oluşan sorular listelenecek olur ise şu şekilde listeleyebiliriz.