Tahliye Taahhüdü ile Kiracının Tahliyesi

Sanayi devrimi ile birlikte yaşanan nüfus patlaması, beraberinde sürekli çözüm üretilmesi gereken bir barınma sorununu ortaya çıkartmıştır. Yatay şehirleşme pek çok kültürde terk edilmiş, müstakil evlerin yerini çok bölümlü apartmanlar almıştır.

Konut, bir yatırım aracı haline geldiğinden kira hukuku da gün geçtikçe genişleyerek hemen hemen herkesi hayatının bir evresinde etkileyen bir hale bürünmüştür. Günümüzde kiracıların ve kiraya verenlerin en sık karşılaştığı problemlerin başında ise kira ilişkisinin sona ermesi ile tahliyenin gerçekleştirilmesid gelir. Öyle ki kiracı tahliye taahhütnamesi nedir sorusu her geçen gün daha sık sorulmaktadır. 

Tahliye Taahhüdü Nedir?

Tahliye taahhüdü, bir taşınmazı kiracı sıfatı ile kullanan kişinin ilgili taşınmazı belirli bir tarihe kadar tahliye edeceğine dair tek taraflı bir borcu üstlendiği taahhütnamelere denir. Bu husustaki hukuki düzenleme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona ermesini düzenleyen 352. maddesinin 1. fıkrasında yer alan ‘’Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir…’’ maddesi içermektedir. Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları da yasal anlamda belirlenmiş olduğundan hukuka uygun şekilde düzenlenen tahliye taahhüdü kiracının tahliye tarihine kadar taşınmazı boşaltması yönünde bağlayıcıdır.

Taahhütnamenin üzerinde iki adet tarih yer alır. Bunların ilki taahhütnamenin düzenlenme tarihi, diğeri ise taahhütname ile kiracının taşınmazı terk etmeyi vaat ettiği en geç tahliye tarihidir. Tahliye tarihinin belirlenmesinde herhangi bir kısıtlama mevcut değildir.

Taahhütnamenin düzenlenme tarihinin ise kira sözleşmesinin imzalanmasının üzerinden makul bir sürenin geçmiş olmasını gerektirir. Kiracının sözleşme baskısı altında vereceği bir taahhüdün geçersiz olacağını kabul eden kanun koyucu, bu türdeki taahhütnamelerin kira sözleşmesi ile ayrı tarihlerde imzalanmış olmasını şart koşmuştur. 

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Tahliye taahhütnamesi şartları yıllar içerisinde verilen istikrarlı Yargıtay kararları ışığında sağlam ve tereddütsüz bir zemine oturtulmuş olup ilgili şartları taşıyan taahhütnameler vasıtası ile kiracının tahliyesi sağlanabilmektedir. Bir tahliye taahhütnamesinde aranacak geçerlilik şartları şu şekildedir:

Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır: Taahhütnamenin yazılı olarak yapılması bir kanuni şekil şartı olup bu şartı taşımayan taahhütnameler geçersizdir. Sözlü olarak tahliye taahhütnamesi düzenlenemez. Taraflar noter huzurunda tahliye taahhütnamesi düzenleyebilecekleri gibi kendi aralarında da tüm şartları karşılamak kaydıyla adi yazılı şekilde tahliye taahhütnamesi düzenleyebilirler.

Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin var olması gereklidir: Tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğundan bahsedebilmek için öncelikle ortada bir kira ilişkisinin varlığı gerekir. 

Tahliye taahhütnamesinin tarihi, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonra olmalıdır: Kiracının sözleşme baskısı ile zorunda olduğunu hissederek taahhütname imzalamak durumunda kalmaması amacıyla tahliye taahhütnamelerinin kira sözleşmesinin imzalandığı andan sonraki bir tarihte düzenlenmesi bir geçerlilik şartıdır. İki tarih arasında makul bir sürenin geçmiş olması, kiracının sözleşme imzalama baskısından kurtulmuş olması aranır.

Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi net olarak belirtilmelidir: Bir tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için tahliyenin ne zamana kadar gerçekleştirileceği açıkça yazılmış olmalıdır. Taahhütnamede herhangi bir tahliye tarihi belirtilmemişse kiracının bir belirsizlik içerisinde yaşamak zorunda kalacak olmasından dolayı belge geçersiz sayılacaktır.

Tahliye tarihine gün belirtilmeksizin yalnızca bir ayın yazılması halinde Yargıtay uygulaması olarak tahliye tarihi, belirtilen ayın son günü olarak kabul edilmektedir. Örneğin ‘Haziran 2025’ yazılı bir taahhütnamede son tahliye tarihinin 30 Haziran olduğu anlaşılır.

Taahhütün hangi taşınmazın tahliyesi ile ilgili olduğu belirtilmelidir: Kiraya verilen taşınmazın adresi de taahhütnamede bulunması gereken bilgiler arasındadır.

Taahhüt veren kiracının iradesinde herhangi bir sakatlık bulunmamalıdır: Uygulamada sıkça karşılaşıldığı üzere kiracının korkutularak, tehdit edilerek tahliye taahhütnamesine imza attırıldığı görülmektedir. Taahhütün kiracı tarafından ve hür irade ile verilmiş olması bir geçerlilik şartıdır. İradesi dışında imzalamak zorunda kaldığı taahhütnameden kiracının sorumlu olmayacağı söylenebilir. 

Tahliye taahhüdünü doğrudan kiracının kendisi vermiş olmalıdır: Taahhütname ile kira sözleşmesindeki kiracı aynı kişi olmalıdır. Kiracının aynı evde yaşayan eşi, çocuğu, anne babası, ev arkadaşları gibi kişilerin verdiği tahliye taahhüdü geçersizdir. Doğrudan vekaletnameden bu yönde yetki olduğu anlaşılıyorsa, vekil aracılığıyla da taahhüt verilebilir. Birden çok kiracı varsa hepsi taahhütte bulunmalıdır.

Kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyor ise kiracı ile birlikte eşinin de imzasının bulunması gerekir: Aile konutlarına özel olarak yapılan düzenlemeye göre, kiralanan bir taşınmaz kiracılar tarafından aile konutu olarak kullanılmakta ise verilecek bir tahliye taahhütnamesinde yalnızca kiracının imzasının bulunması yeterli olmaz. Aile konutu ile ilgili olan her işlemde olduğu gibi tahliyeye ilişkin verilecek taahhütnamede de eşin imzasının bulunması gerekir.

Kira Sözleşmesi Yapılırken Verilen Tarihleri Boş Tahliye Taahhüdü Geçerli Midir?

Kira sözleşmesinin imzalandığı esnada tahliye taahhütnamesine atılan imza, hukukumuzda yer edinen istikrarlı uygulama gereği kiracıyı bağlamaz. Kiracının barınma ihtiyacını giderme kaygısı ile sözleşme görüşmeleri esnasında iradesinin sakatlanması ve taahhütname gibi bağlayıcı bir belgeye imza atmasının sağlanması, olağan koşullara göre daha kolaydır.

Bu sebeple kiracının korunması amacı güdülmüş ve sözleşme yapılırken verilen taahhütler geçersiz sayılmıştır. Bununla birlikte belirtilmesi gerekir ki boş taahhütnameye atılan imza Yargıtay uygulaması uyarınca geçerli bir taahhüt olarak kabul edilebilmektedir. Taahhütnamenin kiraya veren tarafından sonradan doldurulduğu ve doldurulan kısmı taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı bilgiler içerdiğinin ispat yükü kiracıya aittir. 

Tahliye Taahhüdünde Belirtilen Tarihte Çıkmayan Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Tahliye taahhütnamesinde anlaşılan hususlara uymayarak kiralananı kullanmaya devam eden kiracı hakkında yapılması gereken ilk hukuki işlem, taahhütnamenin dayanak gösterildiği bir icra takibinin başlatılmasıdır. İcra takibi kiralanan taşınmazın ve aynı zamanda kiracının bulunduğu yerdeki icra dairelerinden ikame edilebilir.

Kiracıya ilgili icra müdürlüğü tarafından tahliye emri hazırlanarak tebliğ edilir. Bu tebligatın ardından süresi içerisinde icra dosyasına itirazda bulunmayan kiracı, tahliye edilecektir. Kiracının itirazının bulunması halinde ise itirazın içeriğine göre tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası açılması gerekecektir. 

Tahliye Taahhüdü Zamanaşımı

Tahliye taahhütnamesi üzerinde belirtilen ve taraflar arasında anlaşılan tahliye tarihinin geçmesinin ardından kiracının taşınmazdan ayrılmayışını takiben kiraya veren ev sahibinin anılan taahhüdü dayanak göstererek hukuki yollara başvurmak için 1 aylık zamanaşımı süresi bulunur.

Bu süre içerisinde herhangi bir işlem yapılmaması halinde sözleşme kendiliğinden bir yıl uzar ve tahliye için Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen diğer olağan tahliye süreleri ve sebepleri takip edilir. 

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası açılacak ise görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yargı çevresindeki mahkemelerdir. Tahliye taahhüdü imzaya itiraz görevli mahkeme ise icra takibinin başlatıldığı yerdeki İcra Hukuk Mahkemeleridir. Görev ve yetki kuralları davanın usulüne ilişkin olup oldukça dikkat edilmesi gereken önemli kurallardır.

Usule ilişkin yapılacak hatalar davanın doğrudan reddedilmesine sebebiyet verir ve hak kaybı ihtimalinin yanı sıra zaman kaybını ortaya çıkartır. Kira hukuku alanında yaşanan mağduriyetlerin sürekli olarak gündemde yer aldığı ülkemizde uzman avukat desteği ile işlem yapmanın önemi izahtan varestedir.

Uzman ve tecrübeli kadrosu ile müvekkillerine hizmet veren Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nden hizmet alarak güvenli bir şekilde hukuki süreçlerinizi takip edebilirsiniz.