Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu iptal ve tescili davası mülkiyet hakkı ile ilgili olarak uygulamada oldukça sık karşılaşılan bir dava türüdür. Davanın konusu tapuda yer alan hatalı bir kaydın asıl hak sahibi lehine olacak şekilde düzeltilmesidir.

Hangi Durumlarda Tapu İptal Davası Açılabilir?

Tapu iptal ve tescil davasının açılabileceği durumlar şunlardır:

• Aile konutu: Aile bireylerinin bir arada yaşadıkları ev, aile konutudur. Konutun mülkiyetine sahip olan eş diğer eşin rızasını almadan taşınmazı satamaz ve/veya üzerinde herhangi bir ipotek tesis edemez. Aksi halde rızası alınmayan diğer eş tapu iptal ve tescil davası açarak usulsüz tapu kaydının iptalini isteyebilir.
• Vekaletin kötüye kullanılması:Vekaletnameye dayanarak yapılan taşınmaz satışlarında vekalet verenin zararına olacak şekilde işlem yapılmış ve/veya vekaletnamede verilen yetkilerin dışına çıkılmış ise vekaletin kötüye kullanılması söz konusudur. Bundan dolayı zarar gören kişi tapu iptal ve tescil davası açabilir.
• İrade sakatlığı: Sözleşme tarafların karşılıklı ve uyumlu irade beyanlarıyla kurulur. İrade beyanı hile, yanıltma, korkutma gibi durumlarla sakat hale gelmiş ve buna bağlı bir tapu kaydı gerçekleştirilmiş olabilir. Bu durumda irade sakatlığı nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
• Muris muvazaası:Halk dilinde mirastan mal kaçırma olarak bilinir. Hak kaybına uğrayan diğer mirasçılar tapu iptali davası açabilir.
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesi:Bu sözleşmeye göre taraflardan biri diğerine ölünceye kadar bakmayı taahhüt ederken, bakım alacaklısı kişi de ölümünden sonrası için belirli bir malvarlığının diğer tarafa geçirilmesini taahhüt eder. Bakım alacaklısı öldükten sonra bakım borçlusu mirasçılara karşı tapu iptal davası açabileceği gibi, mirasçılar da bakım borçlusuna karşı dava açabilir. Bu tür davalar uygulamada çok sık görülmektedir.

Kimler Tapu İptal Davasını Kim Açabilir?

Hukuka aykırı şekilde işlenmiş olan tapu kaydından dolayı hak kaybına uğrayan herkes tapu iptal ve tescil davası açabilir. Örneğin vekalet kötüye kullanılarak yapılan tescilde hak kaybına uğrayan müvekkil, murisin muvazaalı işlemi nedeniyle hak kaybına uğrayan mirasçılar, aile konutu ile ilgili durumlarda eş dava açabilecektir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?

Dava yolsuz tescil nedeniyle tapuda taşınmazın sahibi olarak kayıtlı kişiye karşı açılır. Ayrıca tapu kayıtlarında hak sahibi olarak gözüken başka kişiler varsa onlar da davalı taraf olarak gösterilir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davaları asliye hukuk mahkemelerinin görev alanına girer. Yetkili mahkemeyse taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı

Mülkiyet hakkı ayni bir haktır. Bu nedenle esas olarak zamanaşımına uğramaz ve yolsuz tescil nedeniyle iptal davası her zaman açılabilir. Öte yandan mülkiyetin 2 şekilde zamanaşımı yoluyla kazanılması mümkündür:

• Bir taşınmazı yolsuz tescilden habersiz şekilde 10 yıl boyunca iyiniyetle zilyetliğinde bulunduran kişi olağan zamanaşımı yoluyla o taşınmazın maliki olur. 10 yıllık olağan zamanaşımı süresi dolduktan sonra tapu iptal ve tescil davası açılamaz. Elbette ki 10 yıllık süre dolmadan açılan bir dava davalının iyiniyetli olma durumunu ortadan kaldıracaktır.
• Tapuda herhangi bir kaydı olmayan veya kayıttan maliki anlaşılamayan bir taşınmazı 20 yıl boyunca zilyetliğinde bulunduran kişi olağanüstü zamanaşımı yoluyla o taşınmazın mülkiyetine hak kazanır. Bu süre geçtikten sonra artık tapu iptali için dava açılamaz.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Harç

Tapu iptal ve tescil davasında harç, taşınmazın dava açıldığı zamanki değeri esas alınarak belirlenir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında İyiniyetli 3. Kişi

İyiniyetli 3. kişi, ilgili taşınmazla ilgili hak sahibi olurken tapudaki yolsuz tescilden haberi olmayan ve haberdar olması mümkün olmayan kişidir. Türk Medeni Kanunu m.1023 iyi niyet ile ilgili olarak şöyle bir düzenleme getirmiştir:

“Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”

Elbette ki tapu tescili öncesinde taşınmaz üzerinde uyuşmazlıklar olduğunu bilen bir kişinin iyiniyetli olduğundan söz edilemez. Açılan tapu iptal ve tescil davasında 3. kişinin iyiniyetli olmadığı iddiası davanın her aşamasında ileri sürülebilir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Devam Ederken Taşınmazın Satılması

Dava devam ederken taşınmazın satılmasına herhangi bir engel yoktur. Bu mülkiyet hakkının ayni bir hak olmasının gereğidir. Öte yandan herhangi bir hak kaybına uğramamak için taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulması mahkemeden talep edilebilir. Bu durumda dava süresince taşınmazın başkasına devri mümkün olmayacaktır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Hakkında Emsal Kararlar

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu kaydının iptaline dair 2011/8806 E., 2011/ 10610 K. sayılı ve 20.10.2011 tarihli kararı:

“…taşınmazın satışının vekil aracılığıyla yapıldığı, vekil N.’nin 01.03.1994 tarih 2890 yevmiye numaralı vekaletnamede taşınmaz satışına dair bir yetkisinin bulunmadığı yapılan temlik işlemine de davacının bir icazeti bulunmadığı gözetildiğinde böylesi bir vekaletnamenin taşınmaz mülkiyetinin naklini sağlamayacağı…”

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin taşınmazın temyiz kudretine sahip olmayan kişiden devralındığı iddiası nedeniyle yaptığı incelemede ehliyetsizliğin kamu düzenini ilgilendirdiğini belirten 2014/7368 E., 2015/7013 K. sayılı kararı:

“Ehliyetsizliğin kamu düzeni ile ilgili olduğu gözetilerek ve önemine binaen öncelikle incelenmesi, tarafların bu yönde bildirecekleri tüm delillerin toplanması, varsa miras bırakana ait sağlık kurulu raporları, hasta müşahade kağıtları, reçeteler vs. istenmesi, tüm dosyanın 2659 sayılı Yasanın 7 ve 16. maddeleri hükmü uyarınca Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Kuruluna gönderilmesi, akit tarihinde miras bırakanın ehliyetli olup olmadığı yönünde rapor alınması,… hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken anılan hususlar gözardı edilerek karar verilmesi hukuka aykırıdır.”