Tapuda Evin Satış Değerinin Düşük Gösterilmesi

Bireylerin hayatta kalmaları adına en temel ihtiyaçlarının başında barınma ihtiyacı gelmektedir. Dış dünyanın etkilerinden korunmak, bir özel alana sahip olmak ve günümüz toplumunda saygın bir hayat sürmek adına kişilerin barınma ihtiyacı bir evin kiralanması ya da satın alınması yolu ile giderilmektedir. Arsa, tarla, daire, iş yeri ve her türlü taşınmaz malın mülkiyet hakkının kime ait olduğu, Tapu Sicili adı verilen kayıtlar üzerinde devlet eli ile tutulur.

Tapu siciline kayıtlı taşınmazlar bir gerçek kişiye, tüzel kişiye veya Devlet’e ait olabilir. Malik kişinin sahibi olduğu taşınmazı bir başkasına devretmesine ilişkin işlemler de Tapu Müdürlükleri vasıtası ile gerçekleştirilir ve her satış işleminde yüzde 2 alıcı, yüzde 2 satıcıdan olacak şekilde tapu satış değeri beyanının yüzde 4’ü oranında tapu harcı tahsil edilir. 

Taşınmazın tapu devri esnasında devir işlemine esas bedelin belediye tarafından belirlenen rayiç bedelden düşük olması mümkün değildir. Rayiç bedel, taşınmazın bulunduğu belediyelerce emlak vergisine ve muhtelif vergilere esas alınması amacıyla belirlenen ve taşınmazın gerçek değerini yansıtmaktan oldukça uzak bir bedeldir.

Uygulamada yüksek tapu harcından tasarruf edilmesi ve gelir vergisinden kaçınılması amacı ile sıkça satış bedelinin rayiç bedel üzerinden beyan edildiği görülmektedir. Tapu satış bedelinin eksik gösterilmesi bu yönde avantaj sağlıyor olsa dahi ileride doğabilecek sorunların ve alınan riskin iyi değerlendirilmesi gerekir. 

Tapuda Eksik Gösterilen Değerler Düzeltilebilir mi?

Tapuda beyan edilen satış bedelinin vergi ve harçlardan kaçınmak adına düşük belirtilmesi, takip eden süreçte tarafların büyük problemlerle karşı karşıya kalmalarına sebebiyet verebilir.

Tapu iptali ve tescil davalarında, ortaklığın giderilmesi davalarında ve tapu ile ilgili her türlü hukuki işlemde esas alınacak bedel, tapu müdürlüğüne beyan edilen satış bedeli olacağından taraflar daha sonradan eksik gösterilen bedelin düzeltilmesi talebini gündeme getirebilmektedir.

Bu işlemin mümkün olabilmesi için ön şart, eksik bedelin vergi memurları tarafından tespit edilmemiş ve cezai işlemin başlatılmamış olmasıdır. İdare tarafından herhangi bir işlem başlatılmadan tarafların düzeltme talebinde bulunması mümkündür. Satış bedelinin düzeltilmesi talebinin ardından 15 günlük süre içerisinde eksik vergi ve harçların tamamlanması zorunludur. 

Tapuda Evin Değerinin Düşük Gösterilmesinde Harç Avantajı Nedir?

Ev satışında tapu değeri, işleme taraf olan kişilerin ödemekle mükellef olacakları verginin tutarının belirlenmesine doğrudan etki eder.

Tarafların gelir vergisi ödeme zorunluluğu ile birlikte her tapu satış işleminde alıcı ve satıcıdan yüzde 2’şer olmak üzere toplam satış değerinin %4’ü oranında tapu harcı alınır. Tapuda satış değerinin düşük gösterilmesi taraflarca yüksek tapu harcından kurtulma amacıyla gerçekleştirilen bir işlem olarak ortaya çıkmaktadır.

Örneğin, belediye tarafından belirlenen rayiç bedeli 2 milyon TL olan bir dairenin taraflar arasında anlaşılan satış bedeli 4 milyon TL olabilir. Gerçek bedelin beyan edilmesi halinde taraflarca toplamda 160.000 TL tapu harcı ödenmesi gerekirken rayiç bedel üzerinden yapılacak işlemde taraflar yalnızca 80.000 TL harç ödemesi yaparak işlemi tamamlayabilecektir. 

Evin Değerinin Tapuda Düşük Gösterildiği Nasıl Anlaşılır?

Tapuda beyan edilen satış bedelinin gerçek bedelden düşük olduğu ilgili memurlar tarafından inceleme başlatılmasının sonucunda tespit edilebilir. Öncelikle yapılan incelemede evin satışının gerçekleştirildiği dönemki rayiç bedeller ve sigorta bedelleri ile beyan edilen satış bedelinin kıyaslanması yoluna gidilir. Bununla birlikte satışa ilişkin banka hesap hareketleri de incelenerek fazla bir bedelin transferinin gerçekleşip gerçekleşmediği hususu araştırılır.

Geçmişe yönelik yapılan araştırmada satışı gerçekleştirilen evin erişimi mümkünse ilan bedelleri, kullanılmış ise kredi miktarı ve çevresinde yer alan emsallerinin satış bedelleri hususunda soruşturma yapılır. Satış bedelinin beyan edilenden fazla olduğu tespit edilirse usulsüzlükten fayda sağlayan taraflar hakkında cezai işlem uygulanır. 

Evin Değerinin Düşük Beyan Edilmesi Tespiti Sonrası Ne Olur?

Tapuda satış bedelini az gösterme cezası ilgiliye birden fazla yükümlülük şeklinde yansımaktadır. İlk olarak eksik gösterilen bedel üzerinden ödenmemiş olan harç ve vergi borcu, %25 zamlı şekilde evi alan kişiden tahsil edilir. Evi satan tarafın da vergi ve harçlarını eksik ödediği göz önüne alınır ve bu ilgililerden ödenmeyen kısmın bir katına kadar vergi zıyaı cezası tahsil edilir.

Ayrıca evi satın alan kişinin 5 yıl içerisinde aynı daireyi yeniden satması halinde taşınmaz değer artışı vergisi ödemesi için Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca gerekli işlemler yapılır. Bu cezaların yanısıra evi satın alan kişinin ön alım hakkından doğan davalarda veya tapu ile ilgili diğer dava türlerinde göstermiş olduğu düşük alım bedelinden dolayı maddi anlamda büyük mağduriyetler yaşaması mümkündür. 

Tapu Harcı ile İlgili Pişmanlık Dilekçesi Nasıl Yazılır?

Tapu harcının eksik ödenmesi sonucu karşı karşıya kalınması muhtemel problemler öngörülerek eksik bedelin düzeltilmesi yoluna gidilebilir. Bu süreçte Gelir İdaresi Başkanlığı’na pişmanlık dilekçesi olarak adlandırılan bir dilekçe ile başvuruda bulunulur.

Pişmanlık dilekçesinin içeriğinde beyan edilen satış bedeli ve gerçek satış bedeline ilişkin bilgiler, var ise bunlara ilişkin somut belgelere yer verilmelidir. İdare tarafından incelemeye alınan dilekçe ile birlikte eksik harç ve vergiler tahakkuk edilerek ödemeye açılır. İlgili bedellerin yasal faiziyle birlikte 15 günlük süre içerisinde ödenmesi halinde pişmanlık vasıtası ile gerçek satış bedeli kayıtlara alınır ve herhangi bir ceza ilgilinin tarafına iletilmez. 

Tapuda Evin Satış Değerinin Düşük Gösterilmesi Ne Demek?

Tapuda evin satış değerinin düşük gösterilmesi, bir diğer tabir ile kredi değerinin altında tapuda satış yapmak işlemi vergi ve harçlardan tasarruf etmek amacıyla gerçek satış bedelinden düşük bir bedelin tapuya beyan edilmesi olarak tanımlanabilir.

Bu bedelin düşük olarak beyan edildiği vergi memurları tarafından yapılan incelemede hesaba geçen kredi tutarından, yapılan para transferlerinden veya emsal araştırması yoluyla tespit edilerek cezai işlem uygulanmaktadır. 

Tapuda Evin Satış Değerinin Düşük Gösterilmesinin Cezası Nedir?

Tapuda evin satış değerinin olduğundan düşük gösterilmesi halinde hem alıcı hem satıcı taraf bir takım vergi cezaları ile karşı karşıya kalacaktır. Alıcı tarafın gelecekte taşınmaz değer artışı vergisi ödemekle mükellef olacak olmasının yanısıra ödemediği harç ve vergiler yüzde 25 oranında artırılarak kendisinden faizi ile tahsil edilir. Satıcının ise vergi zıyaı dolayısıyla kaçırdığı verginin bir katına kadar ceza ödemesine karar verilebilir.

Tapu satış değeri hesaplama esnasında toplam bedelin yüzde 4’ü oranında alınacak tapu harcı ve ek olarak alından döner sermaye ile dolaylı vergiler kişileri düşük bedel beyan etmeye sevk etse de doğabilecek olumsuz durumlara karşı tedbirli olunması önem arz etmektedir. 

Tapu Harcı Nasıl Ödenir?

Tapu harcı, tapu işlemleri esnasında ödenen bir harç türüdür ve satışın her iki tarafından satış bedelinin yüzde ikisi oranında tahsil edilir. Tapu işlemleri esnasında tarafınıza ait telefon numarasına işleme ait bir seri numarası iletilir.

Gelir İdaresi Başkanlığı’nın web sitesi üzerinden veya e-Devlet aracılığı ile bu seri numarasını kullanarak tapu harcı, döner sermaye ve damga vergisi bedellerini öğrenebilir ve internet ortamından ödemenizi gerçekleştirebilirsiniz. Gayrimenkul hukukuna ilişkin hukuki danışmanlık hizmeti almak ve süreçlerle ilgili detaylı bilgiye ulaşmak için Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’ni tercih edebilirsiniz.