Taşkın Yapı Ne Demek?

Türkiye’de her arsanın alanı, türü, kullanım amacı ve sınırları Tapu ve Kadastro Müdürlükleri vasıtasıyla gerçekleştirilen kadastro işlemi ile belirlenerek tapu siciline işlenir. Kadastronun gerçekleştirilmesi ve kesinleşmesinin ardından tapu siciline işlenen bilgiler herkese karşı hüküm ifade eder.

Mülkiyet hakkı sahibi bireyler, tapu sicilinde yer alan bilgiler ışığında ve hukuki düzenlemeler çerçevesinde arsaları üzerinde tasarruf hakkına sahiptir. Mülkiyet hakkı dokunulmaz bir hak olup kamusal ihtiyaç gibi sınırlı istisnai durumlar haricinde dışarıdan müdahaleye kapatılmıştır. Bu sebeple arsa sınır ihlali cezası gibi hukuki düzenlemeler vasıtası ile kadastro ile belirlenen sınırların kesinliği belirlenmiştir. 

Bazı durumlarda arsaların bölünmesi, şehirleşmenin genişlemesi veya uzmanların işlemlere katılım sağlamaması gibi sebeplerin sonucunda bir inşaatın başka bir malike ait arsa üzerine sarkan kısmının bulunduğuna sıkça rastlanmaktadır. Geçerli bir anlaşma olmadan bir başkasının arazisini inşaat işlemine dahil etmenin bazı hukuki neticeleri ve yaptırımları bulunur.

Haksız şekilde başka kişinin maliki olduğu arsada yer alan yapının türü, ana yapıyla olan ilişkisi, taştığı arsada kapladığı alan ve kullanım biçimi gibi faktörler, uygulanacak olan yaptırımların ve başvurulması gereken hukuki yolların çeşidini belirleyici bir etkiye sahiptir. 

Taşkın Yapı Nedir?

Taşkın yapı, bir bireyin kendi maliki olduğu taşınmazın sınırlarını aşacak bir şekilde komşu arsalara taşan bir inşaatı gerçekleştirmesi eylemine verilen isimdir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesi ‘’Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.’’ hükmü ile bu konudaki hukuki düzenlenin temelini atmıştır.

Taşkın inşaat kavramından bahsedilebilmesi için inşaatı gerçekleştiren kişinin eylemi kendine ait olan bir arsa üzerinde başlatmış olması gerekir. Farklı bir ifadeyle anlatmak gerekirse taşınmaz malikinin kendi arsasından taşarak komşu arsaları işgal eden inşaat eylemlerine taşkın yapı denir. Bir kişinin mülkiyeti tamamen bir başkasına ait olan arsa veya arsalar üzerinde yapacağı inşaat eylemi taşkın yapı olarak değil haksız inşaat olarak adlandırılır ve farklı hukuki müeyyidelerle sonuçlanır.

Taşma eylemi toprağın üzerinden, altından veya toprak hizasından gerçekleşmiş olabilir. Örneğin bir site inşaatına ait temelin, yer altı otoparkının veya ekleme balkonların bir başka arsaya ait alana taşmış olması da taşkın inşaat kavramına dahil olarak değerlendirilecektir. 

Taşan kısmın özel mülkiyet alanı olması ile kamuya ait bir arazi olması taşkın yapının ortaya çıkması hususunda önem arz etmez. Aynı şekilde taşılan arsanın imar durumu, kullanım biçimi veya mülkiyet tipi taşkın yapıya ilişkin hükümlerin uygulanması açısından farklılık meydana getirmez. Taşkın yapının inşa edildiği tarihteki parsel durumları göz önüne alınarak inceleme yapılır.

Taşkın yapı kavramından bahsedilebilmesi için taşan kısmın ana gayrimenkulün bütünleyici ve ayrılmaz bir parçası olması zorunludur. Örneğin kömürlük, gölgelik, su deposu gibi ana gayrimenkulün ayrılabilir ve zaruri olmayan eklentilerinin bir başkasına ait taşınmazın alanına taşması durumunda taşkın yapıdan söz edilemez. 

Taşkın Yapı Sahibinin Açabileceği Dava Nedir?

Bir taşınmazın ayrılmaz ve bütünleyici hüviyetteki bir parçasının başkasına ait bir arsanın alannına taşması halinde hem bu yapının sahibi tarafından hem de taşılan arsa maliki tarafından başvurulabilecek bir takım hukuki yollar mevcuttur.

Taşkın yapının sahibi, gerçekleştirdiği inşaatın başkasına ait arsaya taştığını bilmiyor ve gerekli özeni gösterse dahi bilemeyecek durumda iken bu işlemi gerçekleştirmiş ise hukuki anlamda iyi niyetli olduğundan söz edilebilecektir. İyi niyetli olan taşkın yapı sahibi, zarar gören arsa malikinin taşkınlığın gerçekleşmesinden itibaren 15 günlük süre içerisinde itiraz etmemesi halinde yasal olarak bazı taleplerde bulunma hakkına sahip olur. 

Yapının değeri taşılan arsanın değerinden yüksek ise arsanın mülkiyetinin bina malikine devredilmesi talep edilebilir. Ayrıca mahkeme yolu ile yapı maliki, taşılan alanda lehine bir irtifak hakkı tesis edilmesini veya taşılan alan kadar miktarın tarafına satılmasını talep edebilecektir. Bu noktada irtifak hakkı düzenli bir geliri arsa malikine tesis ederken satış yolu doğrudan yüksek bir meblağın tarafına kazandırılması anlamına gelebilecektir.

Arsa maliki tarafından ise taşkın yapının öğrenildiği tarihten itibaren 15 günlük süre içerisinde itiraz edilmesi halinde yapının ortadan kaldırılması veya tarafına bir bedel ödenmesi talebinde bulunulabilir. İmar kurallarına aykırılık meydana gelmiş ise imara ilişkin yaptırımlar gündeme gelecektir.

Bahçe duvarı sınır ihlali teşkil ediyor ise ihlalin ne denli ağır olduğu önemli olacaktır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 721. maddesi ‘’İki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar, aksi ispat edilmedikçe, her iki komşunun paylı malı sayılır.’’ hükmünü içermektedir. Yasal olarak iki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, tel örgü vb. yapılar iki tarafın paylı şekilde mülkiyetinde sayılacaktır. Bu hususun aksi ispat edilebileceği gibi bir tarafın bilgisi olmaksızın kötü niyetli şekilde arsasına taşan ayırıcı yapılara itiraz edilmesi ve bu yapıların ortadan kaldırılmaları mümkündür. Ayırıcı duvarlar bir yapının bütünleyici veya ayrılmaz parçası olmadığından taşkın yapı şeklinde tanımlanabilmeleri mümkün değildir. Burada tarafların ortak bir anlaşma iradelerinin var olmaması durumunda yapının ortadan kaldırılması veya sınıra göre geri taşınması gündeme gelecektir. 

Taşkın Yapı Şartları Nelerdir?

Taşkın yapı kavramının vücut bulması ve hukuki anlamda yapılan düzenlemelerin uygulanması için bazı şartların var olması gerekir. Bu şartlar şu şekildedir:

Taşkın yapının sahibi iyi niyetli olmalı, yani yapısının taştığını bilmemeli ve özenli olarak incelese dahi bilemeyecek durumda olmalıdır.

Taşılan arsa maliki tarafından 15 günlük yasal süre içerisinde herhangi bir itirazın gündeme getirilmemesi gerekir.

Yıkımın gerçekleşmesi ile doğacak zararın makul seviyenin üstünde olması, bir diğer deyişle taşılan arsanın taşkın yapıdan değersiz olması şartı aranır.

İmar kurallarına aykırılık meydana gelmemelidir. 

Davayı Kime Karşı Açabilirsiniz?

Taşkın yapıya ilişkin davalar yapı maliki tarafından veya yapıya ilişkin mülkiyet hakkını sonradan devralanlar tarafından itiraz etmeyen arsa malikine karşı açılabilir. Bunun yanı sıra arsa maliki tarafından da süresinde gerçekleştirilecek işlemler ile yapı maliki ile sorumlulara karşı hukuki işlem başlatılması mümkündür. 

Dava Açabilecek Kişiler Kimlerdir?

Mülkiyet hakkına dayalı uyuşmazlıklarda ileri sürülecek hak ve talepler doğrudan kişiye bağlı haklardandır. Bu sebeple dava açabilecek kişilerin mülkiyet hakkı sahibi olmaları gerekir. Mirasçılar, malikler, sonradan devralanlar ve taşılan arsayla ilgili hak sahipleri tarafından hukuki işlemler gerçekleştirilebilecektir. 

Taşkın Yapının Sonuçları Nelerdir?

Taşkın yapının meydana gelmesinin ardından anlaşma, irtifak hakkı kurulması, arsanın tamamının veya arsa payının taşkın yapı malikine devredilmesi gibi hukuki çözüm yollarından biri hüküm doğuracaktır. Taşkın yapının değerine ve yıkımın zararına göre gerekli koşulların meydana gelmiş olması halinde ise yıkım gerçekleştirilecektir.

Gayrimenkul hukukunda yapılacak işlemlerin ve sürelerin oldukça önemli olması nedeniyle avukat yardımına başvurulması mağduriyetlerin önüne geçilmesi adına önem arz etmektedir. Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nin taşınmaz hukuku alanında uzman kadrosundan hukuki danışmanlık hizmeti alabilirsiniz.