Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) Nedir?

Mülkiyet hakkı, tarih boyunca insanların en temel haklarından biri olarak kabul edilmiştir. İnsanlar yaşadıkları topraklar üzerinde egemenlik kurma, bu toprakları işleme, koruma ve gerektiğinde devretme yetkisine sahip olmayı her zaman bir özgürlük göstergesi olarak görmüştür.

Toplumların gelişmesiyle birlikte, mülkiyet hakkı da bireylerin sosyal ve ekonomik yaşamlarında vazgeçilmez bir yere sahip olmuştur. Nitekim mülkiyet hakkı, yalnızca kişilerin özel mülkleri üzerinde tasarruf yetkisini değil, aynı zamanda bu mülklerin üçüncü kişiler tarafından kullanımı ve değerlendirilmesini de içeren geniş bir kavramdır.

Anayasal güvence altında olan mülkiyet hakkı, taşınır ve taşınmaz malların kullanımı ve korunması gibi birçok hakkı bünyesinde barındırır. Modern hukuk sistemlerinde mülkiyet hakkı, kişilere mutlak tasarruf yetkisi vermesine rağmen belirli sınırlamalarla dengelenmiştir.

Kamusal menfaat, toplum düzeni ve komşuluk hakları gibi kavramlar, mülkiyet hakkının uygulanmasında kısıtlamalara ve bazı noktalarda maliklerin bir takım yükümlülükleri üstlenmelerine yol açmıştır. Bu bağlamda, mülkiyet hakkının toplumsal ve ekonomik gereksinimlere uyarlanması amacıyla geliştirilen çeşitli hukuki kurumlar, mülkiyetin kullanımını esnekleştirmeyi ve mülk sahiplerinin haklarını belirli sınırlar içerisinde güvence altına almayı hedeflemiştir.

Üst hakkı da bu bağlamda, taşınmaz mallar üzerinde geliştirilmiş önemli hukuki kurumlardan biridir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 826. maddesinde düzenlenen ve hak sahibine taşınmaz mal üzerinde belirli bir süre için inşaat yapma ya da mevcut yapıyı koruma yetkisi tanıyan bir ayni haktır.

Üst hakkı, bir taşınmazın üçüncü kişilere doğrudan devredilmesi gereksinimini ortadan kaldırarak taşınmazın üzerine yapı inşa etmek isteyen kişiye sınırlı bir hak tanır. Türk Hukuku’nda yer alan irtifak hakları arasında sınıflandırılan bu hak, gayrimenkul hukuku kapsamında hem mülk sahibinin hem de inşaat hakkı sahibinin menfaatlerini korumak amacıyla düzenlenmiştir.

Üst hakkı (inşaat hakkı), taşınmaz mal sahibi ile hak sahibinin karşılıklı anlaşmasına dayanarak tapu siciline şerh edilmek suretiyle kurulabilir. İlgili yasa maddesi ‘’Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.’’ hükmü ile üst hakkı nedir sorusuna ilişkin temel düzenlemeyi gerçekleştirmiştir.

Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) Bedelinin Tespiti Nasıl Yapılır?

Üst hakkı bedelinin tespiti, öncelikle sözleşme serbestliği ilkesi kapsamında taraflar arasında yapılacak irtifak hakkı sözleşmesi ile belirlenir. Bedelin belirlenmesinde taşınmazın niteliği, kullanım amacı ve piyasa koşulları gibi çeşitli faktörler göz önüne alınır.

Taşınmazın konumu, çevresinde yer alan varlık ve yapılar, yola yakınlığı, merkeziliği, üzerinde inşaat yapılırken esas alınacak imar planından kaynaklanan sınırlamalar, inşaata olan müsaitliği gibi hususların her biri ayrı ayrı değerlemede incelenir. Hak sahibine tanınan inşaat yapma yetkisi, taşınmazın değerini genellikle artıran bir etken olduğundan üst hakkı bedeli, genellikle taşınmazın güncel piyasa değerine ve üst hakkının süresine göre de şekillenebilmektedir.

Üst hakkı bedeline ilişkin bir uyuşmazlığın meydana gelmesi halinde mahkemeler veya bilirkişiler, üst hakkı bedelinin tespiti için genellikle taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların değerini göz önünde bulundurarak bir değerlendirme yapar.

Mahkemeye sunulan raporlar denetlenebilir, şeffaf ve somut deliller içermek zorundadır. Ayrıca, taşınmazın ileride sağlayabileceği getiri oranı da dikkate alınır. Örneğin üst hakkı, ticari bir projeye konu olduğunda hak sahibinin bu projeden elde edeceği kazanç göz önünde bulundurulacağından ortaya çıkan bedel daha yüksek olabilir.

Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) Bedeli Nasıl Ödenir?

Üst hakkı bedelinin ödenme şekli, yine aynı şekilde esas olarak taraflar arasında yapılan sözleşme ile belirlenir. Meydana getirilen sözleşme ile yapılan anlaşmaya göre bedel peşin ya da taksitler halinde ödenebilir.

İnşaatı üstlenen hak sahibinin, inşaat masrafları göz önüne alındığında peşin ödemenin zor olabileceği durumlar meydana gelebilmektedir. Bu bakımdan üst hakkı bedeli, taksitler halinde ya da müteahhitin payına düşmesi üzerinde kararlaştırılan bağımsız bölümlerin bir kısmının malike devredilmesi şeklinde de kararlaştırılabilmektedir.

Üst hakkı bedeli, tarafların serbest iradesine dayanmakla birlikte, bedelin ödenme şekli ve zamanı da sözleşmenin esaslı unsurlarındandır. Taraflar arasında doğabilecek anlaşmazlıkların önlenmesi adına, ödeme planı ve olası gecikme hallerine ilişkin cezai şartlar da sözleşmeye eklenebilir. Üst hakkının devri veya sona ermesi durumunda, kalan bedelin nasıl ödeneceği ya da iade edilip edilmeyeceği de sözleşmede hükme bağlanmalıdır.

Bağımsız ve Sürekli Üst Hakkının Sona Ermesi Nasıl Olur?

Türk Hukuku’nda üst hakkının kuruluş şekli itibariyle getirilen sınıflandırmalardan birisi de hakkın sürekli veya süreli olmasıdır. Süreli üst hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükmü uyarınca en az 30 yıllık süre için kurulan sözleşmelerden kaynaklanan hakkı ifade eder.

Tarafların sözleşmede kararlaştırabilecekleri süre aralığı 30 ile 100 yıl arasında belirlenmiştir. Bununla birlikte üst hakkının süresine ilişkin herhangi bir hükmün sözleşmede yer almaması halinde sürekli üst hakkının meydana geldiğinden söz edilecektir. 

Süreli üst hakkı, tarafların ana sözleşme ile anlaştıkları sürenin sona ermesi ile ortadan kalkar. Sürenin sona ermesini takiben yapılacak işlemler ile tapu sicilinde yer alan şerhlerin ortadan kaldırılması mümkündür. Sürekli üst hakkı ise hak sahibinin mirasçılarına devredilebilen ve kesintisiz olarak devam etmesi amaçlanan bir kurum olduğundan olağanüstü sona erme koşulları gündeme gelecektir.

Taşınmazın ortadan kalkması, kamulaştırma işleminin gerçekleştirilmesi veya ilgililerin hayatını kaybetmesi gibi sebepler sürekli üst hakkının sona erme gerekçelerini oluşturur.

Taşınmaz Yararına Üst Hakkı Nedir?

Üst hakkının kurulmasında izlenebilecek yollardan biri de taşınmaz yararına üst hakkının kurulmasıdır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 726. maddesinde yer alan ‘’Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur.’’ şeklindeki hükmü ile düzenleme alanı bulan bu türdeki üst hakları genellikle kamu hizmetleri veya altyapı projeleri için kurulur ve ilgili taşınmazın kullanımını daha verimli hale getirir.

Üst Hakkı İrtifakı Nasıl Kurulur?

Üst hakkı olarak isimlendirilen irtifak hakkının kurulması için öncelikle taşınmaz maliki ile hak sahibi kişi arasında yapılacak yazılı ve resmi bir anlaşmanın varlığı gerekir. Bu anlaşmada taraflar hukukun genel ilkelerine sadık kalmak kaydıyla oldukça serbest bir şekilde tasarrufta bulunabilirler.

Kurulacak hakkın türü, süresi, devredilmesi, mirasa konu edilmesi ve benzeri pek çok husus, taraflar arasında meydana getirilecek sözleşme ile vuku bulur. Bu anlaşmanın neticesinde hakkın taşınmazın bulunduğu yerdeki Tapu Müdürlüğü vasıtası ile tapu siciline işlenmesi sonucunda üst hakkı kurulmuş olacaktır. 

Bir taşınmazın üzerinde yapılacak inşaatı veya var olan bir yapının korunması, tadili gibi hususları içerebilen üst hakkı kavramı taraflar üzerinde doğuracağı sonuçlar ve tarafların üstlenecekleri yükümlülükler bakımından oldukça önem arz eden bir irtifak hakkıdır.

Bu bağlamda yapılacak sözleşmenin, görüşme süreçlerinin ve tapudaki işlemlerin gayrimenkul hukuku alanında uzman avukatlar nezaretinde gerçekleştirilmesi, hak kayıplarının önüne geçilmesi adına tavsiye olunur. Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi, müvekkillerine başarıyla hizmet vermektedir.