Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Satın Alması

Taşınır veya taşınmaz mallar üzerinde sahibine mutlak bir tasarruf yetkisi sağlayan hakka mülkiyet hakkı adı verilir. Türkiye’de özel mülkiyet kavramı Anayasal bir güvence altına alınmıştır. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 35. Maddesi ‘’Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.’’ hükmü ile ilgili hakkı düzenlemiştir.

Fakat Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan yabancılara mülk satışı ve buna ilişkin düzenlemeler, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı kişilere göre bazı noktalarda ayrılır. Bunun temel sebebi, vatandaşların yabancı sermayeye karşı mülk edinmelerinin imkansız olmasının önlenmesi ve yurt içindeki güvenliğin sağlanmasıdır. 

Yabancıların mülkiyet edinme hakkı, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde yer alan ‘’Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir… Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir…’’ düzenlemesinden yasal dayanak bulur.

Yasa hükmünden de anlaşılacağı üzere yabancıların gayrimenkul edinimi sınırlanabilir bir hak olarak tanımlanmış ve buna ilişkin sınırların belirlenmesi yetkisi doğrudan Cumhurbaşkanı’na bırakılmıştır. Yabancıya mülk satışı sınırı belirlendiği gibi taşınmaz devralmak isteyen yabancıların bir takım belgeleri toplayarak ilgili idari birimlere başvuruda bulunması gerekliliği ortaya çıkartılmıştır. Fakat bazı ülke vatandaşları bu kısıtlamalardan muaf tutulmuştur. Hatta yabancıların gayrimenkul yatırımı yolu ile Türk vatandaşlığına hak kazanmasının önü açılmıştır. 

Yabancıların Gayrimenkul Ediniminde Başvuru Nasıl Yapılır?

Yabancıya konut satışı hususunda yapılacak başvuru adımları dikkatle takip edilmelidir. Yabancılara yapılacak taşınmaz satışlarında ilk olarak, taşınmaz maliki tarafından ilgili Tapu Müdürlüğü’ne bir ön başvuruda bulunulması gerekir. Başvurunun yapılması ile birlikte müdürlük tarafından yabancının milliyeti ve yabancıya tanınan haklar incelenir.

Taşınmazın alanı, türü, değeri gibi unsurlar gözetildikten sonra satışa engel olan bir hususun tespit edilmemesi halinde taşınmaz devrine ilişkin işlemlere devam edilir. Vatandaşlık amacı ile yapılan yatırımlarda ise prosedür farklı işlemektedir. İstisnai yolla vatandaşlık edinimi olarak da anılan bu konuda taşınmaza ilişkin eksper raporu tanzim ettirilir, gerekli belgelerin toplanması ile birlikte devir için uygunluk belgesi alınır. 

Yabancıların Gayrimenkul Ediniminde Gerekli Belgeler Nelerdir?

Yabancıya konut satışı şartları, ön başvuru aşamasında aşağıda sayılan belgelerin Tapu Müdürlüğü’ne sunulmasını da içermektedir. Müdürlüğe yabancı kişi tarafından sunulacak belgeler şu şekildedir:

Devredilecek taşınmaza ilişkin olan tapu senedi veya taşınmazın ada, parsel, bina, bağımsız bölüm, mahalle bilgisinin sunulması

Kimlik belgesi veya pasaport, yabancı ülkelerin düzenlediği belgelerde ise bunun Türkçe ve noter onaylı tercümesi

Taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeden alınancak olan emlak rayiç değeri belgesi

İdare tarafından yetkili kılınan kurumdan alınacak taşınmaz değerleme raporu

Binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi (DASK)

Satıcının 1 adet, alıcı yabancının 2 adet olacak şekilde son 6 ay içinde çekilmiş 6×4 boyutlarında vesikalık fotoğrafları

Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercümanın hazır bulundurulması

Yurt dışında düzenlenen vekaletname ile yabancı kişi adına işlem yapılacak ise, vekaletnamenin noter onaylı tercümesi ve vekaletnamenin aslı ile onaylatılmış örneği,

Yabancıların Gayrimenkul Edinmesi Hususunda Kanuni Sınırlamalar Nelerdir?

2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi, yabancıya mülk satış sınırı hususundaki düzenlemeleri içerir. Madde içeriğinde herhangi bir şarta tabi olmaksızın mülk edinebilecek yabancıların kimler olduğu da belirlenmiştir. Yasanın getirdiği sınırlamaların gerçek kişilere uygulanan kısımları dört başlık altında incelenebilir. 

Kişinin milliyeti bakımından getirilen sınırlandırmalar: Tapu Kanunu’nun ilgili kısmına göre Türkiye’de mülk edinmek isteyen yabancı, yürütme organı tarafından belirlenen ülke vatandaşlarından olmalıdır. Bu ülkelerin hangileri olduğu ilgili organ tarafından dönem dönem güncellenerek yayınlanır. Ülkenin istikrarı açısından ikili ilişkilerin iyi olduğu, kültürel anlamda Türk kültürüne çok uzak olmayan, ülkedeki yaşantıya ve hukuk düzenine uyum sağlayabilecek milliyetlere öncelik tanınır. 

Yabancıların alan bakımından tabi oldukları sınır: Yabancıların edinebilecekleri mülkiyet veya mülkiyete tabi ayni hakların toplamı bir ilçenin bütününün kapladığı alanın %10’unu geçemez. Buna ilişkin düzenleme, bölgenin kültürel dokusunu korumak ve Türk vatandaşlarının azınlık konumuna düşmesini engellemek amacı ile yapılmıştır. Bu alan orantısı, ilgili Tapu Müdürlüğü tarafından re’sen gözetilir.

Edinilecek taşınmazın yüzölçümü bakımından getirilen sınırlama: Yabancı kişilerin arsa, tarla, mera vb. türde edinecekleri taşınmazların toplam alanı, kişi başına 30 hektarı veya 300 dönümü geçemez. Türk Vatandaşlarının toprak sahipliğine erişiminin kısıtlanmamasını hedefleyen bu sınırlama, yürütme organı tarafından alınacak karar ile iki katına kadar artırılabilir. Tapu müdürlükleri, mülk edinen yabancının toplam mülkiyet ve ayni haklarını hesaplar. 

Özel izne tabi olan konumlarda edinilecek taşınmazlar yönünden sınırlama: Yabancıların askeri arazi, güvenli bölgeler, turistik alanlar, sit alanları gibi yerlerde edinecekleri taşınmazlarda özel izin şartı bulunur. İznin alınması, belirlenen bölgede yetkili olan idari kurumdan istenecektir.

Yabancı Ülkede Kurulu Ticaret Şirketleri Yönünden Kanuni Sınırlamalar Nelerdir?

Yabancıların Türkiye’de mülk edinme şartları, gerçek kişiler ile tüzel kişiler için farklı düzenlemelere tabi tutulmuştur. Yukarıda anılan şartlar, yabancı gerçek kişilerin yani bireylerin Türkiye’de gayrimenkul edinmesi için belirlenen yasal şartlardır. Türkiye’den taşınmaz satın alacak yabancı şirketler ise, Türkiye’de kurulu olan yabancı sermayeli şirketler ve yurt dışı temelli yabancı şirketlere göre ayrılmıştır. Tapu Kanunu’nun 36. maddesi ‘’yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler…’’ hükmü ile bu husustaki temel düzenlemeyi meydana getirir. Özel şartlar ve düzenlemeler ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 1735 sayılı genelgesinde belirlenmiştir. 

Yabancı ülkede kurulu ticari şirketler, Türk Hukuku’nun ilgili maddeleri uyarınca sınırlı aynı hak ve mülkiyet hakkı edinebilir. Taşınmaz rehninde ise herhangi bir kısıtlama uygulanmaz. Yabancı şirketlerin satın alacağı ve üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan taşınmazlar hakkında (arsa, tarla, çayır vb.) proje geliştirme şartı mevcuttur.

Taşınmaz alan yabancı şirket, 2 yıl içerisinde yapısız arazi ile ilgili projesini geliştirerek Bakanlık onayına sunmalıdır. Şirketlerin mülk edinmesine ilişkin düzenlemeler oldukça geniş tutulduğundan uzun süreli titiz bir çalışma ve emek gerektirmektedir. Bu sebeple Türkiye’deki gayrimenkul satın alımı işlemlerinde yabancı gerçek ve tüzel kişilere uzman yardımı almaları önerilir. Siz de Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nin tecrübeli kadrosundan taşınmaz satış işlemleriniz ile ilgili danışmanlık hizmeti alabilirsiniz.