Yapı Ruhsatı Almak için Gerekli Belgeler Nelerdir?

Modern çağın insan yaşamı üzerindeki en büyük etkilerinin başında şehir yaşamının yaygınlaşması gelir. Sanayileşmenin ardından tarım ekonomisini terk eden ülkelerde köyden kente göç yaşanmış, bireyler çalışmak için yeni iş kollarının icra edildiği konumlara yakın yaşamayı tercih etmiştir.

Bu süreçte gelişen teknoloji, insanların eski alışkanlıklarını değiştirmekle kalmamış; yeni inşaat malzemeleri ve teknikleri sayesinde insanın yaşam alanı da baştan aşağı değişmiştir. Küçük alanlarda çok sayıda insanın yaşamak zorunda kalması, dikey mimariyi ortaya çıkartmış ve yapılan bu yeni yüksek binaların inşa işlemleri bazı kurallara bağlanmak zorunda kalınmıştır. 

Şehirlerin çarpık kentleşme ile mücadele etmesi, insan yaşamına uygun ve güvenli konutların imal edilmesi amacıyla bir takım hukuki uygulamaların geliştirilmesi zorunluluğu sürekli değişen ve gelişen imar kuralları ile giderilmeye çalışılmaktadır. Özellikle Türkiye gibi deprem gerçeği ile yaşamak zorunda olan ülkelerde bu kuralların, yaşanan teknolojik gelişmeler ışığında değiştiğine ve sıkı bir şekilde uygulanmaya çalışıldığına rastlanır.

İnşaat yapılması için belirli izinler alınmalı, izinlerin alınmasının ardından da tüm hukuki kurallar çerçevesinde inşa faaliyeti gerçekleştirilmelidir. Yalnızca bir arsa ile inşaat malzemelerinin varlığı sonucu inşai faaliyetlere girişilmesinin hukuki bir karşılığı bulunmamaktadır. Yapı ruhsatı, bu noktada inşaat gerçekleştirecek kişilerin alması gereken bir belge olarak ortaya çıkmıştır. 

Yapı Ruhsatı Nedir?

Yapı ruhsatı nedir sorusu, inşaat işleri ile ilgilenen veya bu konuda sorunla karşılaşan taraflarca araştırılan konuların başında gelir. Yapı ruhsatı kavramı, bir inşaatın gerçekleştirilmesi adına yetkilendirilmiş kamu kurumlarından alınması gereken izin belgesi niteliğinde bir ruhsatı ifade eder. Geniş çaplı tadilatlar, restorasyonlar ve topraktan yapılacak inşaatların tamamı yapı ruhsatı alınması zorunluluğuna tabidir.

Yapı ruhsatı alınmaksızın yapılacak inşaatlar, yasalara aykırıdır ve kaçak inşaat olarak değerlendirilecektir. Burada kanun koyucu tarafından güdülen amaç, yapılacak inşaatların denetim altına alınması ve insan sağlığına, güvenliğine uygun, şehir planları ile imar kuralları dikkate alınan yapıların inşa edilmesini sağlamaktır. 

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi ‘’Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir. Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.’’ hükmü ile bu husustaki genel düzenlemeyi içerir.

Yapı ruhsatı nereden alınır sorusunun cevabı ise inşa edilecek yapının bağlı bulunduğu idari birime göre değişkenlik göstermektedir. Genel bir cevap verilmesi gerekirse yapı ruhsatları, yerel yönetimler tarafından tanzim edilerek başvuranlara verilen bir izindir. İlçe belediyeleri, il belediyeleri ve büyükşehir belediyeleri; yasal düzenlemeler uyarınca yetki alanlarında yapı ruhsatı verme hakkına sahiptir. Yapı ruhsatı için istenen belgeler ise kısaca şu şekilde sayılabilir:

• Güncel tapu sureti veya tapu yerine geçen belge
• Aplikasyon Krokisi 
• Harita Plan Örneği (Kadastro Müdürlükleri’nden teslim alınabilir.) 
• Hisseli tapu mevcut ise hak sahiplerine ait noter onaylı muvafakatnameler
• Proje sahibi gerçek kişi ise: Nüfus cüzdanı fotokopisi ile gerektiği takdirde vekaletname 
• Proje sahibi tüzel kişi ise: Yetki belgesi, imza sirküleri, şirketin kuruluşuna dair ticaret sicil gazetesi örneği, yetkilinin nüfus cüzdan fotokopisi 

Yapı Ruhsatı Düzenlenme Süresi Ne Kadardır?

Yapı ruhsatı nasıl alınır sorusu cevaplandıktan sonra değinilmesi gereken konuların başında ruhsatın düzenleme süresi gelmektedir. Yapı ruhsatı almak için yapılan başvuru, başvurunun yapıldığı yerel idare tarafından herhangi bir eksik veya hata bulunmaması halinde 30 günlük süre içerisinde tamamlanır ve ruhsat ilgiliye teslim edilir. Yapı ruhsatı ile birlikte proje sahibi, yapıya başlama müddeti adı verilen yasal süre içerisinde inşaata başlamak zorundadır.

Bu süre ilgili kanunda yer aldığı şekilde ruhsatın verildiği tarihten itibaren 2 yıldır. Bununla birlikte inşaatın başlama tarihinden itibaren 5 yıllık süre içerisinde tamamlanmaması halinde verilen ruhsat geçersiz olacaktır. Ruhsat müddetine uygun şekilde inşaatın tamamlanmadığı durumlarda ilgililer tarafından ruhsatın yenilenmesi adına başvuruda bulunulması zorunludur. Bu başvuru için yerel idare tarafından yeniden bir harç veya masraf tahsili yapılmaz. 

Köylerdeki Yapılar için Yapı Ruhsatı Aranır mı?

Hukuki kurallar çerçevesinde ülkemizde inşası gerçekleştirilecek her yapının öncelikle yetkili kuruluşlardan yapı ruhsatı alması gerekir. Fakat bu kurala bir istisnayı köylerdeki yapılar oluşturur. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 57. maddesi ‘’Köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarı ile kırsal yerleşik alanlar ve civarında yapılacak konut, tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapılar ile müştemilat binaları yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabi değildir. Ancak, yapı projelerinin fen ve sağlık kurallarına uygun olduğuna dair ilgili idare onayı alınmasından sonra, muhtarlığa bildirimde bulunulmak suretiyle yapılması şarttır. Büyükşehirlerde proje onayları ilçe belediyesince yapılır. İnşa edilen yapının fen ve sağlık kurallarına uygunluğu İmar Kanununun 30 uncu maddesine göre valiliklerce belirlenir. Valilikler, talep halinde köy yerleşik alanlarında yapılacak yapılar için, yörenin geleneksel, kültürel ve mimari özelliklerine uygun olarak üretilmiş projeleri temin edebilirler.’’ hükmü ile bu husustaki hukuki düzenlemeyi gerçekleştirmiştir.

Buna göre köylerde bulunan, konut veya tarımsal faaliyetlerde kullanım amacı güdülen yapılar ile bunların müştemilatları hususunda yapı ruhsatı veya yapı kullanım izni alınması gerekmemektedir. Ancak yine de bir idari denetim mekanizması, kişilerin sağlığı ve güvenliği açısından devreye alınmış ve projelerin kurallara uygun olup olmadığına dair onay alınması ile muhtarlığa bildirim yapılması zorunlu kılınmıştır. 

Ruhsatsız Ya Da Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılara Nasıl Bir İşlem Uygulanır?

Yapı ruhsatı alınması, köylerde bulunan istisnai hükümlere tabi yapılar dışında inşa edilecek her yapı için gereklidir. Bu şarta uyulmaması halinde yasalarımızda bazı yaptırımların uygulanmasına yönelik düzenlemeler bulunmaktadır. Yapı ruhsatı olmaksızın gerçekleştirilen her inşaat, kaçak yapı olarak değerlendirilir. Kanuna aykırılık teşkil eden bu eylemin karşılığında yapı sahipleri hakkında soruşturma başlatılabileceği gibi yapının mühürlenmesi gündeme gelecektir.

Mühürlenen yapıda inşaat durdurulur ve idare tarafından başlatılan işlemler neticesinde yıkım kararı alınabilir. Bu süreçte inşaatı başlatanlara yüksek miktarlarda para cezaları da kesilmektedir. Mühürlü inşaata erişim sağlanması ise mühür bozma suçu olarak düzenlenmiş olup 6 aydan üç yıla kadar hapis ve adli para cezası ile cezalandırılır.

İnşaat hukukuna ilişkin süreçler, başından sonuna herhangi bir mağduriyetle karşılaşılmaması adına oldukça titiz yürütülmelidir. Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi, danışmanlık hizmeti alan müvekkillerine başarıyla hizmet vermektedir.