Yeni Malikin İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nedir? Şartları Nedir?

Kişiler; en temel ihtiyaçlarını gidermek, yaşamsal faaliyetlerini güven içerisinde sürdürmek ve iş yeri açarak maddi gelir elde etmek amaçları ile taşınmaz ihtiyacı duymaktadır. Bir taşınmazın tapuda yapılacak tescil ile mülkiyet hakkına sahip olan kişi, taşınmazın kullanımı yönünden de doğal olarak hak sahibi olacaktır. Fakat bir daire veya iş yerinin satın alınması ile mülkiyet hakkı sahibinin değişmesi, aktif olarak sürmekte olan kira sözleşmesinin doğrudan sona ermesi anlamına gelmemektedir.

Bir diğer anlatımla; taşınmazı yeni satın alan malik ile aktif olarak taşınmazı kullanan kiracı arasında tekrardan bir kira sözleşmesi imzalanması gerekmez. Kira sözleşmesine konu olan bir taşınmazın devredilmesi halinde kiracı aynı kalmak koşulu ile sözleşme aynen devam eder. Yeni malik, sözleşmenin tarafı olarak kira bedelinin tahsili ve diğer sözleşmeden doğan hakların sorumlusu olur. Taşınmazı kendi ihtiyacı sebebiyle devralan kişiler hakkında ise yasalarda yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye yolu düzenlenmiştir.

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Aktif bir kira sözleşmesi ile kullanılan bir taşınmazın yeni bir malik tarafından devir alınması halinde kiracı ile olan sözleşmenin sonlandırılması için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması gündeme gelecektir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesi hükmünde ‘’Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.’’ şeklinde iki farklı yol olarak düzenlenmiştir. 

Yeni malik, ilk seçimlik hakkını kullanarak taşınmazı devraldığı tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde kiracıya bir ihtarname gönderebilir. Bu ihtarnamenin içeriğinde taşınmaza olan ihtiyacın belirtilmesi ve taşınmazı kimin kullanacağının açıkça anlatılması gerekir.

Anılan ihtarname ile kiracıya tahliye için süre verilmelidir. 6 aylık süre içerisinde tahliyenin gerçekleşmemesi sonucunda dava yoluna başvurularak tahliye talep edilebilir. İkinci seçimlik hak ise ihtiyaç sebebiyle tahliye isteminin sözleşmenin sona erdiği günü takip eden bir aylık süre içerisinde doğrudan dava yolu ile öne sürülmesidir. Bu şekilde ikame edilecek davalarda ihtar şartı bulunmaz. 

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki görevli Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde ikame edilebilir. Görevli mahkemede açılmayan davalar usulden reddedilecektir. İlgili dava açılırken ihtiyaç sebebinin açıkça anlatılması, tapu bilgilerinin ve kira sözleşmesinin mahkemeye sunulması, yargılama sürecinin takip edilmesi ve gerekli hukuki delillerin mahkeme erişimine açılması gerekir.

Kanun hükmünün açıkça düzenlediği şartların dışında ihtiyaç iddiasının öne sürülmesi mümkün değildir. Ayrıca dava sonucunda tahliyenin gerçekleşmesi halinde malik, üç yıl süre ile taşınmazı bir başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı şekilde taşınmazı yeniden kiralayan malik, eski kiracısının ödemiş olduğu son kira bedeli üzerinden hesaplanmak üzere bir yıllık kira bedelinden az olmayacak şekilde tazminat ödemekle yükümlü olur. 

Taşınmazın ihtiyaç gereksinimi ile tahliyesinin gerçekleştirilebilmesi için öne sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Taşınmaza duyulan ihtiyaç, geçerli ve hayatın olağan akışına uygun olmalıdır. Tahliyesi istenen taşınmaz ile aynı ilçede başka bir taşınmazı bulunan malikin öne süreceği ihtiyaç iddiası geçerli olarak kabul görmez.

Yine ihtiyacın malikin yakınlarından biri için öne sürüldüğü takdirde de ihtiyaç sahibi olduğu belirtilen kişilerin taşınmaza gerçekten ihtiyacı olması şartı aranır. Ayrıca belirtilmelidir ki öne sürülen ihtiyaç, yargılama sonuna kadar sürmelidir. Örneğin kendi ihtiyacı için tahliye davası açan yeni malikin dava sona ermeden aynı muhitte bir başka taşınmaz edinmesi halinde ihtiyacın sonlandığı gerekçesi ile davası reddedilecektir. 

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları Nedir?

Taşınmaz satın alan ve içerisinde yer alan kiracıyı taşınmaza olan ihtiyacı nedeniyle tahliye ettirmek isteyen yeni malik, yasal bir takım şartları karşılamak zorundadır. Aşağıda yer alan şartları taşımaksızın tahliye talebi ile dava açan malikin davası reddedilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye şartları şu şekildedir:

İhtiyaç sahibi malikin kendisi, eşi, alt soyu yani çocukları ve torunları, üst soyu yani anne babası ve onların ebeveynleri veya kanunen bakma yükümlüsü olduğu kişilerden olması gerekir. Örneğin çocukluk arkadaşının ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde bulunulması mümkün değildir. 

Taşınmaza olan ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Gerçek dışı bir iddia, samimi olmayan gerekçeler veya zorunlu olmayan bir ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi mahkemeler tarafından reddedilecektir.

Yasal sürelerin dikkatli şekilde takip edilmesi ve davanın süresinde açılması gerekir. Malik, kanunun kendisine verdiği seçimlik haklardan hangisini kullanacağını belirledikten sonra sürelere uyarak yasal adımları atmalıdır. Taşınmaz sahibi tarafından tapu devrini takip eden bir aylık süreçte ihtarname çekilebilir ve 6 aylık sürenin sonunda dava açılabilir. Diğer yolu tercih eden malikler, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir aylık sürede doğrudan dava açarak tahliye talebini öne sürebilir.

Yeni Malik Ne Zaman Tahliye Davası Açabilir?

Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak istiyor ise taşınmazı devraldığı tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde kiracıya bu hususta keşide edilecek bir ihtarname göndermek zorundadır. İhtarnamenin ardından altı aylık sürenin dolması ile birlikte malik tarafından tahliye mahkeme yolu ile gerçekleştirilebilecektir. Davacı tarafından yasal diğer seçimlik hakkın tercih edilmesi halinde ise kira döneminin bitiminden itibaren ihtarname şartı olmaksızın 30 günlük süre içerisinde dava ikame edilebilir. 

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ‘dava süresinin uzaması’ başlıklı 353. maddesi ‘’Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.’’ hükmünü içerir. Buna göre davacı malik, kiracıya gönderdiği ihtarname içerisinde kiracıya tahliye için süre vermiş ve bu süre içerisinde tahliyenin gerçekleştirilmemesi halinde dava açacağına ilişkin bildirimde bulunmuş olması kaydı ile ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için 1 kira dönemi daha süre kazanmış olur. 

Yeni Malik, Hangi Yakınlarının İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir?

Bir taşınmazı tapuda devralan kişi, malik sıfatı ile mülkiyet hakkına sahip olur. TBK’nin 351. maddesinde ise taşınmazı satın alarak yeni malik olan kişinin hangi yakınlarının ihtiyacı sebebi ile tahliye isteminde bulunabileceği düzenlenmiştir. Yasada yer alan düzenlemeye göre ilk olarak yeni malik doğrudan kendisinin veya eşinin ihtiyacı sebebiyle tahliye isteminde bulunabilecektir.

Bunun yanı sıra malikin alt soyunun ihtiyacı, tahliye gerekçesi olarak öne sürülebilir. Kendinden olma çocukları ve torunları gibi kişilerin ihtiyacı yeni malikin tahliye talebine sebep olarak gösterilebilir. Ayrıca taşınmazı devralan kişinin üst soyunun, yani anne babasının ve onların ebeveynlerinin ihtiyaçları da gündeme getirilebilir. Kişinin yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmaza ihtiyaç duymaları halinde de tahliye isteminde bulunulması mümkündür. 

Türk Hukuku’nda kiracı lehine geniş düzenlemeler içeren kira sözleşmeleri, taşınmazı satın alarak sözleşmeye taraf olan ve ihtiyacı nedeniyle tahliyeye gereksinim duyan yeni maliklerin taraf olmak istemeyecekleri hukuki ilişkilerdir. Herhangi bir hak kaybına uğramamak, sözleşmeyi gereksinim sebebiyle feshetme hakkını kaybetmemek ve hızlı bir şekilde tahliyeyi sağlayabilmek adına hukuki sürecin uzman yardımı ile yürütülmesi önem arz etmektedir. Siz de gayrimenkul hukuku alanında tecrübeli kadrosu ile hizmet veren Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nden hizmet alabilirsiniz.